长春2026年下半年供地计划与地价走势研判

一句话整体判断：2026年上半年长春涉宅土地市场量价齐缩、溢价率归零，市场处于深度低温区；下半年计划供应住宅用地约262.5公顷（全年计划289.1公顷减去上半年已成交约26.6公顷推算），供应节奏明显后置，仍以地方国资平台底价托底为主。

从事实层面看，2026年上半年长春涉宅用地（含纯住宅、商住、综合口径，克而瑞数据）成交10幅，同比下降52.38%，成交净用地约26.6公顷，同比下降58.83%，涉宅用地溢价率为0.0%，全部底价成交，市场化房企基本缺席。楼面价（楼板价，即单位建筑面积对应的地价）虽同比抬升，但主因是成交地块结构性偏向主城优质地块。

对三方的核心启示：政府侧需把握供地节奏、强化专项债收储去库存、稳定市场预期；房企侧宜聚焦主城确定性地块与"好房子"产品、控制外围拿地风险；购房者侧建议自住优选主城优质地段，无需追涨。

终极评价：低温筑底、结构调整、地价企稳待需求修复。

一、2026年上半年长春土拍市场回顾

成交规模方面，据克而瑞数据（涉宅口径含纯住宅、商住、综合，2026/1/1—6/30），长春上半年涉宅用地供应16幅，同比下降50%；成交10幅，同比下降52.38%；成交总价114611万元（约11.46亿元），同比下降11.24%；成交净用地266366㎡（约26.6公顷），同比下降58.83%。成交幅数与用地面积均近乎腰斩，市场处于近年低位。

价格表现方面，上半年涉宅口径成交楼面价2461元/㎡，同比上涨169.55%；每亩地价287万元/亩，同比上涨115.79%。需说明的是，楼面价大幅上涨并非市场普涨，而是成交地块结构偏向主城优质地块所致，属结构性抬升（基于克而瑞成交结构数据推测）。

竞拍热度方面，上半年涉宅用地溢价率为0.0%，即全部底价成交，无溢价、无流拍以外的竞价现象，直观反映房企投资意愿低迷。

主体与区域方面，据克而瑞企业拿地排行，主要拿地企业为长春新发城市建设置业有限公司（拿地2.35亿元、楼面价2957元/㎡，北湖区）、吉林新龙房地产开发有限公司（2幅、1.35亿元），以及榆树市中瑧、和润、东誉等县域国资/民营平台，头部主体以地方国资和县域企业为主，市场化房企基本缺席。区域上，成交集中于宽城（1幅、楼面价3125元/㎡）、北湖区（1幅、2957元/㎡）、绿园（2幅、6733元/㎡，为上半年楼面价最高区域），主城核心区（朝阳、南关、净月）涉宅成交稀少。

表1：2026年上半年长春涉宅用地成交概览表

数据来源：克而瑞数据，涉宅口径（纯住宅、商住、综合），2026/1/1—6/30。

表2：上半年主要区域/拿地企业分布表

数据来源：克而瑞数据，2026/1/1—6/30。注：绿园为上半年楼面价最高区域。

下图对比宽城、北湖区、绿园三区的成交用地面积与楼面价差异，直观呈现绿园"高楼面价、小地块"的结构性特征，是拉高全市涉宅楼面均值的主因。（数据来源：克而瑞数据，2026/1/1—6/30）

二、2026年下半年供地计划解读

总量与结构方面，依据《长春市区2026年度国有建设用地供应计划》（长春市规划和自然资源局，2026-03-25发布），2026年长春市区（含九台、双阳）拟供应土地1942.4公顷，其中住宅用地289.1公顷（占比14.9%）、商业用地234.5公顷（12.1%）、工矿仓储684.9公顷（35.3%）、公共管理与公共服务226.4公顷（11.7%）、基础设施及其他507.5公顷（26.1%）；市本级住宅用地274.7公顷（占比17%）。住宅用地占比不足一成半，反映供地结构向产业用地倾斜。

区域布局方面，计划编制范围覆盖各城区（朝阳、南关、宽城、二道、绿园）与各开发区（经开、净月、汽开、莲花山、新区、中韩示范区）及九台、双阳，为主城优质地块与外围区域的差异化供应留有空间。

与上半年对比方面，结合上半年涉宅已成交约26.6公顷（仅占全年住宅计划289.1公顷的约9.2%），推算下半年为完成全年计划仍有约262.5公顷住宅用地待供，供地节奏明显后置（基于计划与上半年成交数据推算）。计划明确三大导向：突出盘活存量（"控增量、去存量、优供给"，推动低效用地再开发与城中村改造优先用存量地）、坚持内涵式发展（聚焦城市更新、老旧小区改造）、注重扩大增量（保持供地与商品住宅去化协调匹配，加大"好房子"优质项目供地），并强调"年度计划可年中动态调整"。

下图展示2026年度长春市区各类用地供应结构占比，住宅用地占比14.9%，明显低于工矿仓储用地，体现"以产业为主、住宅精准供应"的调控思路。

表3：2026年度供地计划结构与住宅用地上下半年推算表

数据来源：《长春市区2026年度国有建设用地供应计划》（长春市规划和自然资源局，2026-03-25）；下半年待供为基于计划与克而瑞上半年成交数据推算。

三、地价走势分析

纵向趋势方面，据克而瑞纯住宅口径数据，长春纯住宅成交幅数由2023年62幅→2024年41幅→2025年31幅→2026年上半年6幅，持续萎缩；楼面价由2023年3310元/㎡→2024年2074元/㎡→2025年2735元/㎡→2026年上半年2495元/㎡，低位波动；溢价率由2023年1.14%→2024年0.23%→2025年0%→2026年上半年0%，已连续两年归零。

结构性因素方面，上半年涉宅口径楼面价同比大涨169.55%，主因是成交地块结构性偏向主城（绿园6733元/㎡拉高均值），而非整体地价上行。需明确区分"结构性抬升"与"趋势性上涨"——纯住宅口径楼面价2026上半年为2495元/㎡，仍低于2023年3310元/㎡，趋势性上行动能不足（基于克而瑞数据推测）。

走势研判方面（判断属性）：下半年在供应量放大（约262.5公顷待供）、需求端仍偏弱、房企尤其市场化房企拿地谨慎的背景下，楼面价大概率维持低位企稳、区域分化加剧——主城优质"好房子"地块或有小幅溢价，外围及县域地块延续底价成交，溢价率整体仍将处于极低水平。驱动因素上，政府视角以量补价、结构优化、专项债收储去库存；房企视角现金流承压、聚焦确定性强的主城地块；金融视角融资趋紧、拿地资金来源受限。

下图呈现2023年至2026上半年纯住宅成交幅数、楼面价与溢价率的联动关系，成交幅数断崖式下滑、溢价率连续归零，是市场深度低温的核心信号。

注：楼面价指单位建筑面积对应的土地成交价格；溢价率指成交价相对出让底价的上浮比例。数据来源：克而瑞数据，纯住宅口径。

四、地价向房价的传导逻辑分析

成本端传导方面，楼面价低位企稳意味着新房成本端支撑有限。主城结构性高价地（如绿园6733元/㎡、北湖区2957元/㎡等）将支撑局部改善型"好房子"项目的定价，但整体难以推动房价普涨。

预期端传导方面，溢价率连续两年归零、房企谨慎拿地，向市场传递审慎预期，抑制购房者的追涨情绪。

供求关系传导方面，下半年住宅用地放量（约262.5公顷待供）叠加去化偏慢，中期潜在库存压力上升，对房价形成压制。与此同时，专项债收储对冲库存的作用值得关注——据长春市规划和自然资源局2026-08-07公示，2026年第二批收储涉及净月吉晟、绿园新星宇金麟府、南关天青路南等5宗地块，合计约32公顷、收储价约18.98亿元，有助于对冲部分库存、稳定预期。

长春本地研判方面，据克而瑞数据，2026年上半年长春新建商品住宅成交均价8813元/㎡，同比微涨0.96%（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）；二手房参考均价持续下行，据房天下数据，2026年6月约6980元/㎡、同比下跌约10.88%，2026年8月约6875元/㎡、同比下跌6.62%。新房与二手房呈现"新房结构性微稳、二手房持续承压"的分化格局。区域上，据房天下数据，净月（二手9302元/㎡）、朝阳（9085元/㎡）价格坚挺，宽城（6123元/㎡）、汽开（5656元/㎡）等外围区偏弱。

结论方向：短期长春房价缺乏地价成本推动的普涨动能，将延续"主城改善企稳、外围二手承压、总体低位盘整"格局，房价企稳更依赖需求端修复与库存去化，而非地价拉动。三方行动建议——政府侧：把握供地节奏、强化收储去库存、稳定预期；房企侧：聚焦主城确定性地块与"好房子"产品、控制外围拿地风险；购房者侧：自住优选主城优质地段，无需追涨，关注结构性机会。

下图对比长春主要区域二手房价格，主城与外围分化明显，是当前市场"结构性坚挺、整体承压"特征的直观体现。（数据来源：房天下，2026年8月）

五、趋势展望与总结

中期趋势展望方面，基于当前土地市场深度低温、下半年供地后置放量、房价"主城微稳、外围承压"分化的现状，中期长春涉宅土地市场预计仍以国资平台底价托底为主，市场化房企回归节奏取决于需求端修复与去化改善（基于克而瑞及供地计划数据推测）。专项债收储与"好房子"优质地块供应，或成为对冲库存、结构性激活市场的关键抓手。

综合研判，长春土地市场当前呈现**"低温筑底、结构调整、地价企稳待需求修复"**的整体特征。建议政府侧把握供地节奏、强化收储去库存、稳定预期；房企侧聚焦主城确定性地块与"好房子"产品、控制外围拿地风险；购房者侧自住优选主城优质地段、理性看待结构性机会。

合规声明与风险提示：本报告基于用户上传文件及公开数据（克而瑞数据、长春市规划和自然资源局官方发布文件、房天下数据）进行分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场情况、政策环境可能快速变化，报告中的趋势预测与研判结论存在不确定性。读者应结合最新信息与自身情况独立判断，报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。