文/深圳进深 严明会
龙华新房，没有最卷，只有更卷。
这两天，深圳规自局披露了龙华又一个项目规划图。
项目名为观湖境未来家园。
位于龙华区观湖街道万安东路与富澜路交会处西北侧，宗地号A917-0062。
这个项目，由龙华建设集团打造。
也即观湖北产业片区土地整备利益统筹项目当中的观湖北10-3-2宗地。
之所以说它卷，因为这个项目据了解也会有小面积三房。
01
观湖境未来家园，建设用地面积1.73万㎡，总建筑面积15.87万㎡。
容积率6.0，计容积率建筑面积11.15万㎡。其中，住宅建筑面积9.17万㎡。
总平图显示，小区主要由四栋41-43层的超高层住宅，以及一栋幼儿园组成。
住宅分别为1栋、2栋、3栋一单元，为43层高；3栋二单元41层高。
四栋住宅均为一层六户设计。
另外，4栋则是5层的幼儿园。
总平图看出来较为明显的几个亮点：
1）小区的大门，跨度虽然说没有很长，但门前两边各有一个酒店式的水景花池；
正门有所抬高，两边还有楼梯；
还设计有外走廊，有建筑造型，中央还有一处圆形的水景；
看得出，观湖境未来家园的大门设计，还是挺用心的。
2）正门进来的小区中央园林，有绿化；
有曲折的休闲走道，还有较大面积的水景；
3栋一单元、3栋二单元之间，打造有泳池；
另外，小区还有不少的景观花池。
3）每栋住宅楼，有较为宽大的雨棚；
雨棚边角是圆弧形的，面积也不小，设计上应该较为美观。
1栋和3栋一单元之间，还有风雨连廊连接。
4）产品上，做到了户户朝南，得房率据称能到90.89%-99.52%。
整体的不足上：
1）毕竟是土地整备利益统筹项目，容积率有点高；
四栋住宅均是超高层；
同时楼间距较小，住宅楼栋彼此之间楼间距最短的18米左右；
最长的也仅26米左右。
2）另外，小区虽然没有公租房、保障房，但据了解是有回迁房的；
不过具体套数目前尚未明确。
02
看得出，观湖境未来家园，产品主要以刚需为主。
项目总户数936户，其中户型套内建筑面积小于90㎡的859户。
占总户数的91.77%。
其户型面积，已经有流出。主要为76、89、98、116、138㎡产品。
最大的亮点，是76㎡做了三房。
具体而言：
76㎡做了3房2厅1卫，竖厅格局，三开间朝南，含赠送得房率约93.4%；
89㎡的3房2厅2卫，竖厅格局，三开间朝南，含赠送得房率约90.89%；
98㎡的3房2厅2卫，竖厅格局，三开间朝南，含赠送得房率约92.9%；
116㎡的4房2厅2卫，横厅、南北通透，五开间朝南，有客厅连接次卧的大阳台，含赠送得房率约98.17%；
138㎡的4房2厅2卫，竖厅、南北通透，五开间朝南，有客厅连接次卧的大阳台，含赠送得房率约99.52%。
整体看下来，小户型产品较为紧凑，包括主卧不间断的270°飘窗、连接客厅和次卧的大阳台；
都只见于116、138㎡这样的较大面积户型。
不过话又说回来，仅76㎡做三房这点。
观湖境未来家园也还是挺卷的。
在龙华这个严重内卷的市场，当然项目能不能卷的赢，还是要看产品最终怎样。
毕竟，小面积三房，在龙华市场并不少。
此前谈的比较多的，是龙华红山的新澍雅居，69㎡做了2 1的三房。
而前不久，龙华大浪的卓越朗奕府，也传出69㎡做了三房。
而且还是实实在在的三房，并不是 1的三房空间。
03
观湖境未来家园的开发主体，为深圳市新龙观投资发展有限公司。
该公司由深圳市龙华建设发展集团有限公司（简称“龙华建设集团”）100%持股。
新龙观投资发展的执行董事为刘晓迎，总经理为易洪。
刘晓迎同时也是龙华建设集团总经理。
观湖境未来家园，其实很早就传出开工了。但进展不算快。
据了解，项目在2024年8月2日举行开工仪式，8月中旬正式开工建设。
而合同竣工时间是在2028年1月23日，预计会定在2028年中旬带精装交房。
就在今年3月23日，随着最后一方混凝土浇筑完成。
观湖境未来家园项目首期地下室顶板浇筑顺利收官。
标志着项目成功实现“正负零”关键目标，才正式进入地上主体结构施工新阶段。
可以预见的是，经历长时间的推进，观湖境未来家园的竞争压力不会小。
这一方面来自龙华严重内卷的产品；
另一方面，是项目周边的竞品也相继亮相。
就在观湖境未来家园几百米处。
前几天，宸嘉发展龙华松元厦大布头片区城市更新项目。
一期案名已经获批了，叫嘉佰华庭。
整个项目开发建设用地面积约10.69万㎡，计容面积约66.36万㎡；
其中住宅50.35万㎡（商品住宅约44.19万㎡）。
体量巨大，片区的供应未来只多不少。
目前，观湖境未来家园附近在售盘包括鸿荣源观城、景勋天著。
参考均价3.8-4万/㎡。