从8·28新政，到9·24北京细节落地，北京土拍也随之暂停、调整、重新上架，经历了一整个10月的空窗整，如今有4宗宅地已在待拍序列。
11月的北京土地市场分成两拍：
11月3日昌平歇甲先打头阵，11月19日朝阳将台姊妹地块、联合平谷临铁地集中出场。
4宗涉宅用地合计起始价约115.04亿元、地上建筑规模约30.37万㎡。
表面看是普通的月度供地节奏，实则每一块都踩在政策节点上的试探——这是“828商品住房销售新政"之后，北京第一次把一整批地块集中推到台前，
有近郊热盘隔壁、有城市热门豪宅地块、有远郊地铁低总价，看看谁是当前开发商更中意的选择。
第一拍 · 11月3日｜昌平歇甲：新政后的“第一枪”
挂牌编号：京土储挂（昌）[2026]054号
位置：昌平区北七家镇歇甲庄村，在热销盘国贤府PARK南
东至规划歇甲路、南至规划清河营北路，由0049、0077-01两宗宅地和一宗A8社区综合服务设施打包。
这宗地块的标签是“首个”——它是8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》、北京出台细则之后，北京挂牌出让的首宗商品住宅用地，被业内称为“新政第一拍"。
地块整体土地面积约8.9万㎡，建控规模约10万㎡，住宅容积率1.01-1.6，限高36米
提炼重点：
①楼面价约3万/㎡，比国贤PARK高1500元：
两宗宅地起始价分别为18.62亿、10.74亿，按可出让建面折算楼面价卡在约3万元/㎡，比国贤府PARK成交楼面价略高1500块，不过按照国贤府PARK的售价，利润空间依旧充足。
②配建不算多
A8社区综合服务设施地块（5100㎡、建面3060㎡）不出让，由住宅竞得人代建后移交，内含社区会客厅、养老驿站、文化设施、100个社会停车位等；两宗宅地地下空间可连通。
③更值得一体的是，这两块住宅用地，都处于中建智地想打造的歇甲湾生活住区内，
0049地块容积率仅1.01、0077-01地块1.6，限高全部压到36米，是典型的洋房配置，与同板块已开盘的中建智地国贤府PARK产品逻辑一致。
而0049地块，紧邻歇甲滨湖公园，比国贤府PARK位置更优，预计户型比77-144㎡的国贤府PARK更大，将是板块内的升级产品。
国贤府PARK今年3月29日开盘，当日成交467套、去化接近100%，144㎡主力户型率先售罄，目前网签绿超80%，均价5w5，量、价均稳。
在一个已经被市场验证过去化能力的板块里，昌平歇甲地块，还会迎来除中建智地之外的竞争对手吗？
第二拍 · 11月19日｜朝阳驼房营姊妹地：83亿体量的“回锅肉”
挂牌编号：京土储挂（朝）[2026]055号（0013-1）；京土储挂（朝）[2026]056号（0013-2）
位置：朝阳区将台乡驼房营，四、五环之间，紧邻坝河，步行可达地铁14号线将台站、北京太古坊、将府公园等
这两宗地是11月最值得盯的一场。它的故事要从两个月前讲起：
9月3日，原计划打包出让的驼房营地块（原起始价75.21亿元）在挂牌现场被紧急叫停。 官方口径是“结合828新政进一步优化出让条件"。一个多月后重新上架，地块发生了三个关键变化：
①一拆为二：原打包地块拆成0013-1（可出让宅地建面6.52万㎡）和0013-2（可出让宅地建面5.61万㎡）两宗独立挂牌，合计起始价从75.21亿涨到83亿（45亿 38亿），起拍楼面价分别约6.9万/㎡和6.78万/㎡。
②代建从“无偿”变“有偿回购”：原统一无偿代建的6万㎡体育场馆（用地约6公顷）及地下车位，调整为分地块代建、由区体育局按约建安成品等价格计算回购；
△0013-1地块回购要求
△0013-2地块回购要求
0013-1需在2028年12月前完成体育馆部分竣工验收，0013-2节奏更早（2028年5月）。
③北京“住宅公共空间品质提升”新政首单
同时，驼房营地块也是《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》印发后第一宗挂牌宅地，明确两宗地均可采用抬板设计——抬板高度原则上不超过8米，鼓励架空层做停车、配套、下沉庭院和邻里空间；临河住宅要求高低错落、把坝河景观“让”进社区。
6.9万/㎡的起拍楼面价，比起中海酒仙桥0013地块8.11万元/㎡成交楼面价相比，仍有很大的空间。
此外，两宗相邻、可共用竞买保证金、同一竞得人可统筹核算指标——规则设计上既欢迎“单打独斗"，也给了“一口吃下83亿”的头部房企便利。
此外，供地逻辑在随之改变：从压成本到给空间。 尤其是将台地块最值得注意的不是总价涨到83亿，而是代建从无偿变有偿回购、允许抬板做8米架空层。
过去北京供地靠“无偿配建保障房/学校/体育设施"压开发商利润，现在转向代建有偿 允许抬高板换公共空间品质，让企业愿意为产品力买单，而不是为配建买单。
这个方向如果被市场验证，应该会延续到后面几批供地。
这一次，中海还会出现在竞价现场吗？让我们拭目以待。
第三拍 · 11月19日｜平谷0109：远郊小盘的“好房子"试验田
挂牌编号：京土储挂（平）[2026]057号
位置：平谷新城02街区，M22号线（平谷线）平谷站东北侧，北至贾各庄街、东至谷芳西路、南至北环路、西至谷瑞路。
如果说将台是“主战场”，平谷这宗就是“补充题”，小而美亮点也不少：
①体量小：用地仅1.97万㎡、地上建面3.15万㎡，起始价2.68亿、保证金5400万，是4宗里最轻的一宗。
②楼面价约8500元/㎡：对照平谷城区新房约2.6-3万元/㎡、二手房约1.6-1.7万元/㎡的价格带，利润空间是4宗里最厚的，并鼓励做抬板式社区——有业内预判这可能是北京远郊第一个抬板社区。
③临铁 低密：容积率1.6、限高45米，出让文件明确支持与平谷站站点连通，而地铁22号线有望今年年底通车，届时抵达副中心、国贸等产业区，十分便捷
△大家看项目距离22号线地铁口的距离，~duó近~
22号线（红庙-平谷）西起朝阳区红庙，东至平谷新城，全长约79.1公里，共设车站20座，其中北京段15座、河北段5座。北京段公告的11座车站站名分别为：平谷站、国农港站、马昌营站、马坊物流港站、潞源东站、潞源站、芙蓉西路站、永顺站、定福庄站、甘露园站、慈云寺站。
这宗地大概率不会激烈竞价，和怀柔国贤府的逻辑差不多，它的意义更多在于：在新城轨道微中心里，用一个小体量项目跑通“低密 抬板 临铁”的远郊产品范式。
828销售新政、9.24北京写着落地、住宅公共空间品质提升新政——三份文件落地后的首批地块，几乎把新规则全部用了一遍，11月的成交结果，某种程度上就是开发商对新规则“投票"。
11月19日是真正的试金石——
有多少家报名、现场竞价举牌到第几轮、是否触发现场竞价，
基本就是11月北京楼市信心的温度计。
