核心关键词：细则落地、缩量提质、改善主导、库存高压、国央企主导
数据口径说明：本报告物业类型口径为商品住宅口径；土地口径为经营性用地与涉宅用地（纯住宅、商住、综合）；库存去化周期采用12月移动平均口径；供应价为备案价，成交价为市场监测价。
数据来源说明：本报告以克而瑞（CRIC）数据库为主，辅以住建部、财政部、央行、金融监管总局、北京市住建委、市规自委等官方发布公开资料。
01
国家政策：细则落地、制度重构、贴息促需
核心关键词：细则落地、制度重构、贴息促需
2026年是"十五五"开局之年，房地产发展新模式制度框架加速落地，政策重心从顶层制度设计转向地方承接与细则实操。9月政策延续适度宽松基调，呈现"一线核心城市建制度、二三线城市去库存"的分层推进格局，制度性改革重于短期刺激，市场延续结构性分化、缓慢磨底态势。
1.1 中央调控定调
9月政策重心从"制度奠基"转向"细则落地与地方承接"。9月28日，国务院常务会议提出研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，释放政策仍有增量空间的信号。9月18日，国新办发布会明确房地产发展新模式"1234"框架，项目公司制、主办银行制、现房销售制成为基础性制度重点，确认行业进入存量时代，层高提升至3米。自然资源部明确存量为主阶段逻辑，土地财政向"时空经济"转型。此前2025年中央经济工作会议已定调"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给"，为全年政策提供总纲。
1.2 货币金融环境
9月20日，LPR连续16个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%；MLF净投放2000亿元，流动性保持充裕。9月19日，央行三季度例会删除"跨周期调节"表述，改为"加大逆周期调节力度"，释放货币政策进一步宽松的信号。月末，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年财政贴息，覆盖建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下住房，实施期暂定1年，资金总规模不设上限。尽管该政策在需求端具有明确的信号意义，但受总价与面积门槛约束，一二线城市受益有限，效果更多体现在三四线及刚需群体。
1.3 行业共性政策
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），确立改革预售制度、有序推进现房销售的制度框架，涵盖销售、银行、信贷、土地、监管等方面。9月，住建部印发"好房子"建设第二批经验做法及《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，推动房屋全生命周期数字化管理，新建与既有房屋纳入28位房屋码。9月20日，修订后的《住房公积金管理条例》正式施行，提取情形增至9类，各地配套从"提额"转向装修、物业费提取、代际互助、多子女支持等方向。
1.4 北京落地版政策
9月24日，北京在全国率先出台8·28新政地方实施意见，由北京市住建委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合发布，围绕"预售收紧、现售优先"重构商品住房销售规则，从预售管理、现房销售、资金监管、住房信贷、土地、监管六个方面形成制度闭环，是全国首个落地的系统性细则，具有风向标意义。
新取得土地项目方面，对2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售须以单体建筑完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑）为前提，并由建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。
在途项目方面，8月28日（含）前已取得（含部分取得）工规证但尚未取得预售证的项目，仍可按原有预售条件执行；8月28日（含）前已拿地（含正在出让）但尚未取得工规证的项目，原则上按新项目执行预售管理，仅当各区政府确保按时建成交付、报市级部门备案后，可在2027年底前按原有预售条件申请预售，缓冲仅限于预售门槛，资金监管与按揭放款仍较严格。
资金监管方面，项目预售资金实行全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除监管，具体监管办法另行印发。现房销售方面，新出让土地项目优先选择现房销售，开发企业须在房屋首次登记并办理现房销售备案后组织销售，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封；取得施工许可后仅可收取不超过总房价款1%的定金，企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解除定金合同。信贷衔接方面，8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金贷款）须待竣工备案后方可发放。
1.5 政策效果初判
结合北京9月新房供求数据来看，成交面积环比增长47.09%、成交套数环比增长52.15%，需求端修复迹象明显。一方面，8月7日北京《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（非京籍社保年限由2年调减为1年、公积金额度系统性提升等）为此轮需求释放奠定了基础，叠加"金九"传统旺季效应，购房决策周期缩短；另一方面，供给侧新政抬高自有资金占用、拉长回款周期，短期将抑制新开工与推盘节奏，中长期有望修复交付信心、重塑市场信任基础。
本章小结：9月北京政策呈"一线核心城市建制度"特征，制度性改革重于短期刺激。北京率先落地8·28系统性细则，以预售收紧、现售优先为核心重构销售规则，政策更多起托底缓冲作用，市场延续结构性分化、缓慢磨底格局。
02
新房市场：金九放量、量增价稳、改善主导、区域分化
核心关键词：金九放量、量增价稳、改善主导、区域分化
2.1 供求总量表现
2026年9月，北京商品住宅市场呈现"供应冲峰、成交放量、量增价稳"特征，"金九"成色显现。
数据来源：克而瑞
本月为年内成交面积、成交金额最高的月份，成交面积同比大幅增长29.98%，成交套数同比增长41.97%，市场活跃度显著提升。成交均价57,554元/㎡环比小幅回升2.48%，但同比仍下降2.64%；套均价674.66万元/套同比下降10.87%，降幅大于均价同比降幅，反映成交结构向中小面积段下移。1—9月累计供求比0.78，整体呈供不应求格局，但9月单月供求比回升至1.19，供应放量快于成交。
2.2 月度走势
数据来源：克而瑞
上图清晰呈现出2026年北京商品住宅月度供求量价走势。供应端自7月起连续放量，9月冲至年内峰值645,227㎡；成交端3月起震荡攀升，6月达年内高点后7—8月小幅回调，9月再度放量至540,044㎡；成交均价在54,564—59,434元/㎡区间波动，9月回升至57,554元/㎡。
数据来源：克而瑞
从上图可见，供求比由上半年长期低位（0.31—0.64）回升至9月的1.19，市场进入"供需双扩"阶段，但供应放量快于成交，需警惕后续库存回补压力。
2.3 区域结构分化
数据来源：克而瑞，2026年1—9月累计，商品住宅口径
从上表可见，朝阳、丰台、海淀、通州四区贡献主力成交金额，合计超1,100亿元。西城以稀缺供应实现全市最高均价155,907元/㎡与最高套均价2,266.07万元，供求比仅0.24，核心老城供不应求格局显著。石景山供求比0.41为近郊最紧，通州、昌平以成交套数领先（分别4,318套、4,556套）体现刚需刚改基本盘。房山、门头沟、怀柔、密云、平谷、延庆等远郊价格带集中在2.0万—3.6万元/㎡，金额贡献有限，区域分化格局显著。
2.4 产品结构（面积段）
数据来源：克而瑞，2026年9月，商品住宅口径
从上图及上表可见，90—130㎡刚改面积段为绝对主力，合计成交2,480套、占全市成交套数的53.83%。70—90㎡刚需段供不应求（供求比0.75），反映刚需产品供给不足。130—200㎡大户型供应过剩（供求比1.68—2.52），去化承压明显。200㎡以上高端产品供求比0.74、去化良好，成交金额达61.74亿元，套均价2,530万元，改善型与高端需求仍是市场主导力量。
2.5 产品结构（总价段）
数据来源：克而瑞，2026年9月，商品住宅口径
从上表可见，300—700万元中端改善段合计成交2,894套、贡献143.22亿元，为市场主力区间。1000万元以上豪宅段以641套贡献118.01亿元，金额占比居首（37.97%），呈现"中端走量+高端走金额"的双轮结构。200万元以下刚需段仅259套，刚需基本盘薄弱，与面积段数据互相印证。
2.6 产品结构（房型）
数据来源：克而瑞，2026年9月，商品住宅口径
三房为绝对成交主力（2,486套、125.69亿元），四房供应过剩（供求比1.93），一二房小户型严重供不应求（供求比0.14—0.36）。别墅类产品成交以叠加（40套）、联排（19套）为主，单价明显低于普通住宅高端产品。
2.7 存量与去化
数据来源：克而瑞，商品住宅口径，去化周期为12月移动平均
数据来源：克而瑞
上图清晰呈现出库存绝对规模同比收缩但环比因供应放量而回升的特征。去化周期自3月高点34.3个月逐月回落至9月的30.1个月，但仍处历史高位，远高于12—18个月的合理区间；同比反而走高1.7个月（去年同期28.4个月），去化压力未实质缓解。
2.8 分区域库存
数据来源：克而瑞，2026年9月末，商品住宅口径，去化周期为12月移动平均
从上表可见，库存分层极为清晰。平谷（86.6个月）、密云（82.1个月）、怀柔（66.4个月）、门头沟（66.2个月）等远郊新城去化周期普遍在60个月以上，房山45.7个月亦明显承压，须客观提示远郊高库存去化承压的结构性风险。石景山（9.8个月）、西城（14.7个月）、延庆（18.5个月）、通州（21.1个月）、顺义（23.8个月）处于健康区间。朝阳以150.81万㎡库存面积居全市之首，但去化周期32.0个月属中等偏紧。
2.9 项目销售排行
数据来源：克而瑞，2026年9月，商品住宅口径
TOP10合计成交1,592套、170,108㎡、116.65亿元，均价68,575元/㎡。上榜项目开发商清一色为央国企与地方国企（城建集团、中建智地、华润置地、中国金茂、招商蛇口、北京建工、海开控股），民企缺席。热销项目分两类：龙樾璟序、亦庄国贤府、北清润府、湖映天青等以5万—5.8万元/㎡中等价格、单月280—560套走量取胜；宸园139（套均价5,002.22万元）、瑜海澐颂（套均价1,287.09万元）、华润臻澐则以10万元/㎡以上高端改善产品实现高套均价去化。
2.10 开盘市场监测
9月为房企抢跑"金九银十"与新预售规则窗口期的集中推盘月。龙樾璟序推714套、当月成交557套；瑜海澐颂推719套、成交89套；亦庄国贤府推510套、成交302套；湖映天青推363套、成交105套；北投和璟推318套、成交136套。价格适中、区位成熟的近郊刚改盘去化最快，高端大盘去化节奏偏慢。供应放量叠加新出让地块优先现房销售，未来可售供应的入市节奏将受制度约束而放缓。
本章小结：9月北京新房市场呈现五大特征——供应成交双放量（"金九"成色显现）、量增价稳（均价环比微升但同比仍降）、改善与高端双轮驱动（90—130㎡走量+1000万元以上走金额）、远郊库存高压（平谷86.6个月、密云82.1个月）、国央企项目垄断热销榜（TOP10无民企）。
03
土地市场：缩量提质、以量补价、点状高热、央国企主导
核心关键词：缩量提质、以量补价、点状高热、央国企主导
本章土地数据均为招拍挂口径（不含协议出让、划拨等非招拍挂出让方式）。经营性用地用途含纯住宅、商住、商办、综合；涉宅用地指纯住宅、商住、综合用途地块。
3.1 经营性用地整体供求与成交（招拍挂口径）
注：累计值为已返回月份合计，2026年1月成交类指标未返回有效数值，不代表当月为零。
9月北京经营性用地招拍挂市场呈现"供应收缩、成交量增、价格与溢价率双降"的组合特征。一方面，供应端仅推出1幅地块，供应总建10.09万㎡，同比、环比均收缩七成以上，供地节奏明显放缓；另一方面，成交端幅数与总价同比放量，成交7幅、成交总价177.23亿元，同比分别增长75.00%和105.66%。但从价格看，楼板价25,379元/㎡，同比下降53.80%，每亩地价2,830万元/亩，同比下降67.05%，溢价率7.45%，较8月回落5.94个百分点、较去年同期16.41%下降8.96个百分点，成交放量更多来自大体量、低单价地块，而非价格上行，"以量补价"特征清晰，房企出价仍趋审慎。
从更长的时间维度看，2025年9月北京经营性用地招拍挂成交4幅、成交总价86.18亿元、楼板价54,931元/㎡、溢价率16.41%，本月成交规模同比明显放大而单价与溢价率大幅回落；2025年全年成交57幅、成交总价1,569.04亿元、楼板价34,060元/㎡、溢价率5.97%，2026年1—9月累计成交总价1,090.39亿元约相当于2025年全年的七成，累计楼板价26,563元/㎡较2025年全年水平下降约两成，土地市场整体处于"缩量提质、量增价减"通道。
3.2 月度走势
数据来源：克而瑞
注：2026年1月成交类数据未返回有效数值，图中以空值处理。
上图清晰呈现出成交总价在8月冲高至256.31亿元后，9月环比回落30.86%至177.23亿元；溢价率自7—8月13%以上的高位区间回落至9月的7.45%，市场热度中枢温和下移，全年呈"总量温和、点状高热"格局。从月度楼板价看，2—9月在20,222—36,704元/㎡区间波动，8月达到年内高点36,704元/㎡后，9月回落至25,379元/㎡，价格波动主要由当月成交地块的区位结构决定。
3.3 涉宅用地重点分析（招拍挂口径）
成交规模与量价方面，9月北京涉宅用地（纯住宅+商住+综合）招拍挂成交3幅，同比减少25.00%；成交总价109.96亿元，同比增长27.60%、环比下降55.48%；成交总建35.41万㎡，同比增长125.72%；成交用地30.65万㎡，同比增长358.26%；楼板价31,051元/㎡，同比下降43.47%、环比下降39.38%；每亩地价2,392万元/亩，同比下降72.15%；溢价率12.58%，同比下降23.34%、环比回落9.95%。供应端9月仅推出1幅涉宅地块，供应总建10.09万㎡，同比下降60.56%、环比下降69.36%，出让底价97.67亿元，同比增长31.94%。
1-9月涉宅用地累计供应37幅、供应总建259.03万㎡、出让底价752.19亿元；累计成交36幅、成交总价823.83亿元、成交总建239.11万㎡、成交用地145.26万㎡，楼板价34,454元/㎡，溢价率9.52%。2025年1—9月同口径中纯住宅成交23幅、成交总价793.01亿元、楼板价45,580元/㎡、溢价率9.06%。两相对照，2026年涉宅成交呈"量增价减"——成交总建同比高增而楼板价同比明显回落，9月单月溢价率12.58%高于1—9月均值9.52%，显示优质地块竞争仍在，但溢价完全依赖个别商住地块支撑，纯住宅地块普遍底价成交，市场理性、分化格局明确。
9月成交涉宅地块明细如下：
从上表可见，9月涉宅成交的价格与热度分化极为明显：顺义温榆河商住地块以82.99亿元、17.37%的溢价率为当月唯一溢价成交、价格最高的地块；昌平、通州两幅远郊纯住宅地块均以底价成交，楼板价集中在1.7万—1.85万元/㎡，仅为顺义地块的四成左右。
分用途口径对照：
2026年1—9月累计，招拍挂口径；纯住宅成交总建184.42万㎡
与2025年1—9月对比（纯住宅成交23幅、793.01亿元、楼板价45,580元/㎡、溢价率9.06%；综合成交7幅、328.31亿元、楼板价35,510元/㎡、溢价率4.30%；商办成交7幅、楼板价17,480元/㎡；工业成交25幅、楼板价1,183元/㎡），2026年纯住宅成交总价与楼板价同比双降，商住用地因含高价值复合地块成为溢价率最高的用途（12.55%），商办与工业基本零溢价，土地市场资金高度集中于涉宅核心资产。
3.4 热门地块
9月3日，华润置地经170余轮竞价，以82.99亿元竞得北京市顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块，溢价率17.37%，综合楼面价约40,635元/㎡，该地块居9月全国重点50城涉宅用地成交总价榜首。地块规划建筑面积约20.4万㎡、住宅容积率仅1.01、建筑限高27米，为北京近年稀缺的低密度改善型宅地。低容积率与限高为低密改善产品提供空间，楼层低、单体规模小有利于控制施工组织与开发节奏，在封顶预售/现房销售新规下更易较快达到预售或现售条件。华润置地区域深耕逻辑明显，该地块紧邻其北京润园项目（2025年11月开盘，累计供应393套，去化超九成，产品为平墅与院墅），既有项目销售验证成为新地块定价依据。
值得关注的是，北京朝阳将台驼房营地块临拍暂停——起拍总价75.21亿元的"住宅+体育场馆"复合型地块，在中海、华润置地、中建智地与太古联合体三家企业报名且已有企业领取号牌的情况下现场竞价被叫停，北京规自委给出的原因是"该地块将根据现房销售相关规定，进一步优化出让条件"，预判将调降地价后再次入市。9月北京已有3宗住宅用地取消出让，供地端主动适配新成本逻辑。
3.5 拿地企业结构
9月北京涉宅招拍挂拿地主体清一色为央国企——华润置地（顺义温榆河地块82.99亿元）、城建集团（昌平东沙河西岸地块17.00亿元）、中国绿发（通州宋庄地块9.96亿元），民企缺席，联合体拿地模式趋于常态化。从行业数据看，2026年1—8月10家典型房企拿地总金额3,517.6亿元、同比下降17.4%，拿地集中度持续提升，新增货值超1000亿元的企业均为央企，保利发展、华润置地断层领先，中海地产1—8月拿地金额突破450亿元。10家典型房企中民企仅滨江集团一家且拿地金额同比降幅最大（-55.5%）。2026年1—9月百强房企拿地门槛值持续下探，货值、总价、建面门槛分别为38.3亿元、15.4亿元、31.1万㎡，较2025年同期分别下降0.8%、13.0%、10.6%。
成因分析：现房销售、封顶预售与资金全额监管提高自有资金占用、拉长回款周期1—2年，主办银行制下项目资金封闭管理，融资由"依赖主体信用"转向"基于项目情况"，天然偏好资金实力强、信用好的央国企与白名单房企；民企聚焦熟悉区域的中小体量、低总价地块，投资决策范式从"周转导向"切换至"现金流导向"，单项目安全边际取代规模扩张成为首要标尺。
3.6 供地计划背景
《北京市2026年度建设用地供应计划》明确2026年北京安排城乡建设用地净减量任务500公顷，引导存量建设用地供应占比达65%左右；商品住宅用地供应计划降至200—240公顷，较2025年减少40—60公顷，体现"控增量、去库存、优供给"导向。2026年第七轮拟供应商品住宅用地清单共3宗、土地面积约14公顷、建筑规模约24万㎡，向平原地区倾斜、重点围绕轨道交通站点及高速路周边供应（昌平区2宗、顺义区1宗）。
3.7 全国参照
9月全国经营性土地招拍挂成交建面5,308.1万㎡（环比+25.0%、同比-41.5%）、成交金额1,847.3亿元（环比+21.8%、同比-26.7%）、平均楼板价3,480元/㎡（环比-2.6%、同比+25.3%）、平均溢价率6.0%（较8月回落1.5个百分点）。重点50城涉宅用地成交总价方面，上海224.63亿元居首、北京109.95亿元次之，两者合计占重点50城比重34.1%。2026年1—9月全国TOP20城市宅地出让金占全国60%，上海、北京、杭州居前三（出让金分别1,262亿元、824亿元、672亿元）。北京涉宅用地成交总价与克而瑞全国口径基本吻合，仍稳居全国城市第二位。
本章小结：9月北京土地招拍挂市场呈现"缩量提质、以量补价、核心地块点状高热、央国企与联合体主导、供地端主动适配现房销售新规"五大特征。涉宅成交总价同比放量而楼板价、溢价率同比双降，溢价完全依赖顺义温榆河等个别优质地块支撑，纯住宅地块普遍底价成交。宅地取消出让与临拍暂停现象反映地方政府与房企对新成本逻辑的再平衡仍在进行。
04
趋势预判：止跌回稳、分化延续、风险仍存
核心关键词：止跌回稳、分化延续、风险仍存
4.1 政策走势预判
预判四季度政策延续"着力稳定房地产市场"基调。9月28日国常会已提出研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，意味着政策仍有增量空间，保障房收储、交易环节税费减免等方向仍有储备政策待释放。北京作为全国首个落地8·28系统性细则的城市，预判后续将出台配套预售资金监管办法，并有望在限购、公积金、税费等需求端继续微调。同时须指出，房地产市场供求已发生重大变化，政策更多起托底缓冲作用，市场更有可能延续结构性分化、缓慢磨底格局。
4.2 土地市场预判
预判四季度北京涉宅用地供应延续"缩量提质"，年度商品住宅用地供应计划（200—240公顷）执行进度将成为关键变量。核心板块、低密改善、总价可控、已有销售验证的地块仍将维持较高溢价，高总价复合地块或延续调降地价、优化配建后再入市路径（如朝阳将台驼房营地块），宅地临时取消出让现象可能延续。拿地主体预判仍由央国企与联合体主导，民企参与度有限，土地市场资金分层格局未改。须提示在封顶预售、现房销售与资金全额监管下，项目回款周期拉长1—2年，房企"以销定投"逻辑强化，土地市场成交规模难现趋势性回暖。
4.3 住宅市场预判
预判四季度北京新房市场在"金九银十"传统旺季与需求端政策（社保年限调减、公积金额度提升、10月1日起购房贷款贴息）支撑下，成交有望延续9月放量态势、保持年内相对高位。成交均价预判在5.7万—5.9万元/㎡区间窄幅波动，结构性上涨与同质化产品以价换量并存。供应端因9月推盘集中放量及新出让地块优先现房销售，预判可售供应入市节奏放缓、新开工承压。库存与去化方面，预判全市去化周期仍在30个月上下高位徘徊，远郊（平谷、密云、怀柔、门头沟、房山）去化周期60个月以上的压力短期难以化解，须客观提示结构性风险。成交结构预判延续改善主导，90—130㎡刚改面积段与1000万元以上高端段为双主力，130—200㎡大户型因供求比达1.68—2.52去化压力仍大。企业格局预判央国企项目继续垄断热销榜。
4.4 对房企的建议
投资上，聚焦核心区、低密、总价可控、去化确定性强的地块，坚持以销定投、以收定投，重视既有项目销售验证对新地块定价的支撑。产品上，对接"好房子"标准与改善型需求，控制130—200㎡同质化大户型供应。资金上，提前适配现房销售与全额资金监管带来的自有资金占用与回款周期拉长，优先保障交付确定性。销售上，把握政策窗口期加快去化，远郊高库存项目宜以价换量、优先回笼现金。
总体研判：止跌回稳、分化延续、风险仍存。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
