9月北京涉宅土地市场明显降温。"8·28"现房销售新政及9月24日北京实施意见出台后，本月已有3宗挂牌宅地暂停出让，三季度土拍提前收官、暂无待拍地块；当月成交仅3宗、总金额109.96亿元，环比、同比双双回落；成交主体全部为央国企，华润置地一家独大。
一、市场总览：政策主动调整期，供应与成交同步收缩
结论先行：9月北京涉宅土地市场明显降温，属政策主动调整期而非需求端塌陷。3宗暂停地块是核心变量，若其如期成交，9月成交宗数与金额将显著高于实际水平。
从成交端看，9月仅成交3幅涉宅用地，成交总价109.96亿元，成交总建面35.41万平方米，楼板价31051元/平方米，溢价率12.58%。环比8月（7幅、246.97亿元），成交宗数由7幅降至3幅，成交总价由246.97亿元降至109.96亿元，楼板价由51220元/平方米降至31051元/平方米，溢价率由13.97%降至12.58%，全线大幅回落。
同比来看，成交总价由86.18亿元增至109.96亿元，成交总建面由15.69万平方米增至35.41万平方米，但楼板价由54931元/平方米降至31051元/平方米，溢价率由16.41%降至12.58%。值得注意的是，金额上升完全由顺义后沙峪一宗大体量商住地撑起，属"单宗拉动"。
供应端同样收缩：9月仅1幅地块公告（昌平北七家歇甲庄村地块，9月30日公告），供应总建面10.09万平方米，出让底价29.36亿元，较8月（4幅、出让底价216.70亿元）和去年同期（3幅、出让底价74.03亿元）均大幅收窄。
月度核心数据表
二、"新政"事件专章：一纸新政重塑土拍规则
这是9月北京土地市场最核心的变量，也是理解所有数据的前提。
政策与时间节点：
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），全国层面明确新出让土地优先现房销售。
2026年9月24日，北京市住建委、市规自委、金融监管总局北京监管局、市住房资金管理中心联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起施行。核心条款包括：
新项目（8月28日后新发布出让公告的商品住房项目）：申请预售须单体建筑完成主体结构封顶，由建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除；优先选择现房销售，取得施工许可后仅可收取不超过总房价款1%的定金。
在途项目分类施策：8月28日前已取得规划许可但未办预售许可的，按原政策执行；已拿地（含正在出让）但未取得规划许可证的，经区政府确认可按时建成交付、强化预售资金监管并市级备案后，可在2027年底前按原有条件申请预售（但预售资金监管与按揭贷款发放执行新要求）。
北京是全国首个落地的系统性细则，具有风向标意义。
影响范围：3宗地块暂停，三季度土拍提前收官
9月3日：朝阳驼房营地块临拍暂缓；
9月23日：丰台岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L02地块（京土储挂〔丰〕2026 052号）、昌平区小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0006地块被叫停，二者原定于9月29日、9月30日拍出。
北京市规自委2026年9月23日发布的暂停挂牌公告明确：下一步将结合三部门通知要求进一步优化出让条件。结果是北京三季度土拍提前收官，暂无待拍地块，市场进入政策消化与规则重塑的窗口期。
对房企拿地节奏与推盘计划的影响
棚改地块本身开发周期长、资金占用重，叠加现房销售或封顶预售要求后企业拿地门槛显著抬升。房企需重新测算资金回收周期，拿地决策趋于观望。已拿地未取证项目获得过渡期，推盘计划整体后移，新房新增供给节奏放缓。
一句话总结：不是市场冷了，是规则变了。
三、重点地块盘点：1宗溢价、2宗底价，分化极为显著
结论先行：9月3宗成交地块中仅1宗出现溢价竞争，整体12.58%的溢价率完全由顺义后沙峪单宗撑起，剔除后其余两宗均为零溢价，市场真实温度偏冷。
1. 顺义后沙峪温榆河生态走廊地块——本月绝对主角
京土储挂（顺）〔2026〕045号，商住用地（二类城镇住宅用地+其他商业服务业用地），位于顺义区中央别墅区板块、五至六环间，容积率1.0，总建面204239平方米，用地面积202246平方米。出让底价70.71亿元，成交总价82.99姨元，楼板价40635元/平方米，每亩地价2331万元/亩，溢价率17.37%。竞得方为华润置地开发（北京）有限公司，成交时间2026年9月3日。
单宗占全市当月成交金额的绝大部分。1.0超低容积率叠加中央别墅区板块稀缺性，是本月唯一出现溢价竞争的地块。值得注意的是，其成交时点（9月3日）恰好与朝阳驼房营地块临拍暂缓同日，形成鲜明对照——规则重定之下，资金只流向"确定性最高、可打造低密改善产品"的核心资产。
2. 昌平新城东沙河西岸地块——地方国企托底
京土储挂（昌）〔2026〕051号，纯住宅（二类居住用地），位于昌平区昌平城区板块、六环外，容积率1.9，总建面92121平方米，用地面积49263平方米。出让底价与成交总价均为17亿元，楼板价18454元/平方米，溢价率0.0%（底价成交）。竞得方为北京城建投资发展股份有限公司，成交时间2026年9月22日。
9月最后一宗成交，次日即出现暂停公告。底价成交、地方国企托底，外围区需求乏力的信号明确。
3. 通州宋庄地块——低成本机会型布局
京土储挂（通）〔2026〕047号，纯住宅（R2二类居住用地），位于通州区宋庄西板块、五至六环间，容积率1.1，总建面57746平方米，用地面积54996平方米。出让底价与成交总价均为9.96亿元，楼板价17251元/平方米，每亩地价1208万元/亩，溢价率0.0%（底价成交）。受让方为北京海港房地产开发有限公司（中国绿发），成交时间2026年9月8日。
每亩地价1208万元/亩为三宗中最低，与顺义后沙峪2331万元/亩形成近一倍差距，核心区外围分化极为显著。
地块明细表
四、板块热度地图："一热两冷"，无中间地带
结论先行：9月板块热度极度集中，顺义中央别墅区一枝独秀，昌平城区与通州宋庄底价成交，暂停地块则集中在城六区及热点近郊。
高热度板块：顺义区中央别墅区板块（成交金额82.99亿元，溢价率17.37%，唯一溢价板块）。
底价/冷门板块：昌平区昌平城区板块（17亿元，溢价率0%）、通州区宋庄西板块（9.96亿元，溢价率0%）。
暂停/未成交板块：朝阳区驼房营、丰台区岳各庄、昌平区小沙河三宗地块因"新证"暂停。其中丰台岳各庄属城六区、昌平小沙河属热点近郊，二者本是本轮最具关注度的地块。
供应端：昌平区北七家镇歇甲庄村地块9月30日公告、底价29.36亿元。同日发布的第十一轮拟供4宗地全部位于五环外新城地区（昌平区、经济开发区各1宗，怀柔区、延庆区各1宗），土地面积约19公顷、建筑规模约23万平方米，无城六区地块，延续"外围供地、核心控量"思路。
核心区地块因规则重构被暂停、外围区地块底价成交，说明当前北京土地市场的分化不是价格分化而是规则分化——热点区卡在政策适配上，外围区卡在需求不足上。
五、拿地房企透视：100%央国企，民企完全缺席
结论先行：9月北京拿地主体100%为央国企，民企、外资均未出现，市场由头部央企单点支撑。
企业类型结构：央企（华润置地、中国绿发）2宗、合计92.96亿元；市属国企（北京城建）1宗、17亿元；民企0宗、0万元。本月三宗均为单一主体竞得，无联合体拿地。
战略动向解读：华润置地以单宗超80亿元重仓顺义低密改善赛道，体现"资金向确定性资产集中"的逻辑；城建集团底价接手昌平外围地块，兼具托底与补库存属性；中国绿发在通州宋庄底价拿地，属机会型、低成本布局。
同时必须指出：8·28新政后，房企拿地需按"现房销售/封顶预售+资金全额监管"重估资金回收周期，这也是民企本月完全缺席的重要背景——不是没钱，而是算不过账。
华润置地一家占比超七成，头部集中效应显著。
央企以92.96亿元占据绝对主导，民企份额为零，市场结构高度单一。
六、趋势研判：规则重定窗口期，短期热度承压
供地节奏：预计10月北京土地供应将以9月23日发布的第十一轮拟供4宗地（昌平、经开区、怀柔、延庆，合计土地面积约19公顷、建筑规模约23万平方米）为主，且全部位于五环外新城，核心区仍将以"优化出让条件后重新入市"的方式分批放出，供应规模阶段性收窄。
暂停地块重定价：推测丰台岳各庄DC-L02、昌平小沙河CP00-1802-0006两宗地重新挂牌时，起拍价、出让金缴纳节奏、配建要求乃至是否附带现房销售约定都将调整；其条件调整幅度将成为其他城市土地端定价的参照样本，值得投拓条线持续跟踪。
市场热度：预计短期（1-2个月）北京土拍热度仍将偏冷，溢价中枢承压。判断前提是——现房销售/封顶预售细则落地后房企资金回收周期拉长，销售制度与出让规则同步重构将压低核心城市土地溢价中枢，并使土地收入对地方财政的贡献节奏整体后移。
企业拿地策略：预计央国企仍将主导，民企回归需等待出让条件实质性优化（如分期缴纳出让金、降低配建比例、明确现房销售过渡安排）；联合体、代建合作模式有望增多，用于分散单项目资金压力。
拿地窗口判断：当前正处于规则重定的"窗口期"——竞争少、暂停地块尚未重挂，对有资金实力、能承受现房销售模式的房企而言，是提前锁定优质外围地块、争取议价空间的时机；但对高杠杆企业而言门槛显著抬升，需谨慎。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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