深圳市住房和建设局公布2026年第四季度计划预售商品房情况：计划入市项目27个，预计供应房源面积803382.25平方米、6251套。其中住宅711757.17平方米、5880套；商务公寓71016.67平方米、270套；商业20504.68平方米、100套；办公103.73平方米、1套。
对照去年同期，四季度供应规模接近“对半缩水”——2025年四季度计划入市39个项目、12334套，住宅10112套。今年住宅套数同比减少约四成，总量同比减少约一半。供应收缩叠加需求回暖，是理解这份清单的两条主线。
一、供应同比接近对半，住宅纯度却维持高位
先看总量。2026年四季度6251套的计划量，比三季度的7212套减少961套，环比下降约13%；住宅从三季度的6929套降至5880套，环比下降约15%。放到更长的时间轴上看，住宅计划的年内走势是4329套、9064套、6929套、5880套，四季度为年内最低。
但结构在同步“提纯”。住宅套数占比达94.1%，与三季度的96.1%基本持平，明显高于一季度的57.4%和二季度的83.1%。商务公寓降至270套，办公仅1套，商办类新增供应几乎停摆。供给端主动收缩非住宅、集中释放住宅货值，是这份清单最清晰的取向。
二、南山宝安占去三分之二，核心区成为年末主战场
区域分布上，南山区以11个项目领跑全市，覆盖南头、南山、西丽、沙河、蛇口、招商、粤海、桃源等多个街道，元湾府、后海沄玺花园、安缇雅苑等项目在列；宝安区紧随其后，7个项目集中在新安、西乡、航城、福海、新桥、松岗等片区，阅海境花园、天宸云境府等受到关注。两区合计18个项目，占全市27个的三分之二。
其余区域供应相对分散：福田区、光明区、龙岗区各有2个项目，盐田区、坪山区各1个。值得留意的是，元湾府、后海沄玺花园、安缇雅苑等项目在此前多个季度的入市计划中均已出现，核心区高端项目分批推售、去化周期拉长的特征比较明显。对购房者来说，年末核心区的选择面确实比往年宽，但“多次入表”也提示选盘时要看清具体批次与楼栋。
三、户均约121平方米，改善型产品接管货架
把住宅面积除以套数，四季度住宅户均约121平方米，高于三季度的约111平方米，却低于2025年四季度的约129平方米。这组数字说明产品重心正落在中间段：既不是以极小户型冲量，也不再是清一色的大平层，而是兼顾首改与品质改善的主力面积段。
商办部分同样印证了结构变化。270套商务公寓对应约7.1万平方米，户均约263平方米，指向的是大面积高端公寓；办公业态仅1套、103.73平方米，几乎从供应序列中退出。据克而瑞好房点评网相关数据，2026年5月深圳一二手住宅合计网签约1万套，二手成交均价约6.08万元/平方米，市场修复主要由置换与改善需求带动，这与供应端的产品取向基本一致。
四、假期认购同比增七成，收缩的供给遇上了回暖的需求
供应在收，需求却在放。10月1日至7日，深圳新建商品住宅预售认购套数同比增加78.5%，多个住宅项目选择在假期开盘、加推，国庆期间市场看房热度较高、优质项目去化较好，二手房签约量同比增加、议价空间持续收窄。
这一组合有制度背景。2026年下半年起，现房销售改革推进，新出让土地优先现房销售、预售须主体封顶，新盘从拿地到可售的链条被拉长，短期可预售房源随之减少。上半年深圳新房住宅供应约1.22万套、成交18406套，销供缺口超过6000套，6月末预售可售库存约2.22万套、去化周期约13个月。在这样的库存水位上，5880套住宅只能算一次常规补给。
结语：年末选盘，把“批次”和“板块”放在一起看
四季度清单给出了一个明确信号：深圳新房不是放量冲刺，而是在低供给、高纯度的轨道上继续运行，核心区承担主要供给任务，改善型产品成为货架主体。
对购房者而言，年末有两点值得把握。一是重点看南山的街道落位，蛇口、后海、粤海、桃源等板块的资源禀赋与推盘批次差异较大，同一项目不同批次的楼栋、朝向、价格往往并不相同；宝安则可沿新安、西乡等成熟片区筛选，兼顾通勤与配套。二是关注产品与需求是否对位，据克而瑞好房点评网测评，宝安改善型住宅竞品组中，万丰海岸城檀府综合表现位居前列，区域价值得分8.39分，得房率接近100%、部分户型约104%，这类“空间效率高、配套明确”的产品在当前去化中更具优势。供应收紧意味着优质房源的挑选窗口在变短，但也不必抢跑，把批次、板块与自身居住需求对齐，仍是从容出手的前提。
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