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以下为正文：
周二，刚见证过酒仙桥豪宅百轮大战，7月30日，又迎来3宗近郊临铁宅地成交。先来看成交结果：
顺义府前街0318-1地块：由沧州玖熙竞得，成交价8.308亿元，楼面价1.91万元/㎡，溢价率12.57%
门头沟S1线0114地块：绿城14.706亿摘得门头沟S1线0114地块，住宅楼面价约2.46万/㎡，溢价率16.71%
昌平东小口0002地块：建发以49.77亿元竞得，楼面价3.66万元/㎡，溢价率10.6%
至此，2026年前7个月，北京住宅用地共成交26宗，累计成交建筑面积约155.5万元/㎡，总成交金额466.909亿元。
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而在朝阳酒仙桥现场大战200 轮的老几位，又在昌平东小口0002地块的竞价现场遇到了（他们中的一部分，在下周的广渠路PK中还会碰面）
越秀、保利、建发、城建 绿城
四组选手中，既有刚在隔壁做出热销盘的“地主”，
也有熟悉北京市场的央国企，且产品都不差，竞争气氛已经拉满。
北京城建与绿城联合体被视为“守擂方”。
北京城建已经通过龍樾海序完成了客户积累和区域验证，若再拿0002地块，可以形成连续开发和营销协同，将区域开发做深做厚；
此前，城建打算与住总联合拿地，却在临拍地前发布公告宣布不再与住总联合，而是“积极寻求行业内更广泛的合作，打造更有市场竞争力的产品”，
而绿城就是其寻找的新合作伙伴，
绿城具备改善产品经验，也曾在东小口开发奥海明月，对板块并不陌生，属于强强联合
越秀、保利、建发则是单独出战的“攻擂者”。三家都有独立操盘和快速开发能力，且都对新增突出需求较为急迫，尤其是越秀及建发，今年尚未在土拍市场拿过地。
竞价现场，建发最先举牌，随后北京城建 绿城联合体加入，开启两者之间的较量，越秀与保利全程观战。
最终共计107手，建发以49.77亿元成交，住宅楼面价3.66万元/㎡，溢价率10.6%
恭喜建发，多次陪跑终于如愿！且建发在昌平打造过建发观堂府、建发珺和府等叫好又叫座的项目，对区域、好房子都非常擅长。
不过，地块比龍樾海序每平贵4600元，适当让利 产品升级恐怕是必不可少的。
壹：海淀昌平交界：
昌平今年不仅供应增多，新房成交也非常有看点。
前有歇甲国贤府PARK、未来科学城星寰时代，后有东小口龙樾海序，开盘、网签数据都非常漂亮，市场信心又燃起来了。
此外，华润北清润府、未来城朱辛庄0055项目也入市在即，昌平仿佛又回到了限竞房时代的热闹。
尤其是龙樾海序，5月开盘，837套房源截至7月30日已网签732套，网签均价5.4万元/㎡，卖得又快又好。
而此次供应昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块，就位于龍樾海序的东侧。再向东，是奥海明月、奥森ONE两大限竞房，目前已交房但还不能交易。
东小口0002地块东至建昌路，西至建昌西路，南至建材城南路，北至昌平区界。它在北五环与北六环之间，直线距离北五环约3公里，行政区划属于昌平，西侧却紧贴海淀西三旗生活圈。
这种区位也决定了它的主要客群不会只来自昌平。
向西，是西三旗、清河、西二旗和后厂村的科技产业人群；向东，可承接望京、北苑方向的改善和外溢需求。它卖的是昌平价格，但日常生活和就业联系，更多借力海淀北部与北中轴。
目前可使用的轨道交通主要依赖8号线西小口站，以及8号线、13号线换乘的霍营站，严格说并不是出门即地铁。
不过，在建的13号线扩能提升工程东小口站，正式站名已于2025年公布，站点位于规划建材城东侧路与建材城东路交叉口北侧，距离地块约1公里。
新站兑现后，项目向西连接上地、西二旗，向东联系望京的通勤效率会明显提升。
商业方面，西北侧的西三旗万象汇已经成熟运营，是这片区域最重要的购物中心。地块周边还有新都生活广场、社区商业和西三旗成熟居住区的底商，日常消费不成为问题。
东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等已经建成，并被纳入“奥北十园”体系。跑步、骑行、遛娃不愁。
教育方面，贺村中滩村组团整体规划中，0002地块南侧安排了约4.76公顷基础教育用地，早期规划口径为54班十二年一贯制学校，大概率引入“北京一零一中学”，咱们等等官宣。
贰：地块基础信息：
用地规模5.64万㎡，建筑面积约13.81万㎡，建筑面积比龍樾海序多了近5万㎡，规模更大。
地块起始价45亿元，是昌平区2024年以来最贵的一宗住宅用地，上一宗是54.15亿的建发观堂府。
地块容积率2.45，限高60米，容积率比龙樾海序的2.8略低。
但实际上，地块需配建800㎡托老所，250㎡社区助残服务中心，250㎡老年活动站，500㎡社区管理用房，300㎡开闭站，合计2100㎡，折合起始住宅楼面价约3.3万元/㎡，而龙樾海序成交楼面价约3.2万元/㎡。
而成交楼面价更是高于龍樾海序。
此外，地块内部还要设置一条红线宽12米的街坊路。这条路计入出让范围和容积率核算，由竞得人负责建设、管理养护，并需向社会开放。
也就是说，纸面上的2.45容积率确实低于龍樾海序的2.8，但我们也不能简单的把这0.35的差值全部理解为低密红利，综合算下来，两者差别不大。
街坊路会切分用地，配建也会占用地上规模，最终排布、楼间距和园林完整度，仍要看设计能力。
叁：周边新房二手房：
二手房方面，地块东北侧的富力桃园，是2007-2011年交付的新房，链家挂牌价在5.8万-6.1万之间，可以将其价格视为板块内的价格支撑。
而新房龍樾海序一共13栋，907户，户型主力是68-122㎡的二至四居，网签均价约5w5，
卖得最好的户型是80㎡三居、108㎡四居，这次板块上新刚好趁热按需补货，
另外，昌平北清润府建面75-128㎡，开盘在即；
未来科学城朱辛庄0055项目户型预计也在75-128㎡，即将发布案名及产品，这些5万 的昌平南新房，
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