项目定位： 北京延庆区延庆城区板块 | 远郊改善型住宅 | 多层与小高层产品
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 住总山澜赋是一款聚焦空间效率与生态健康、具备央企开发保障的远郊改善型产品，适合重视居住实用性、资产安全性及自然环境，且对通勤容忍度较高的本地改善客群。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分6.64/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.05/10 | 第1名 | 在户型配置、社区密度、装修配置等维度表现较为突出，产品力在竞品中处于较好水平 |
| 区域价值 | 6.06/10 | 第3名 | 医疗配套与产业环境表现良好，但商业配套薄弱、无轨道交通支撑，地段能级处于潜力培育阶段 |
| 市场表现 | 6.87/10 | 第1名 | 溢价能力与销售节奏表现稳健，成交均价高于竞品均值，去化率在区域长周期背景下表现尚可 |
| 市场口碑 | 7.25/10 | 第3名 | 企业口碑与物业口碑表现良好，项目口碑受近期去化放缓影响处于中等水平 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，住总山澜赋在【户型配置】【社区密度】【装修配置】【医疗配套】【产业环境】等维度上表现突出，展现出较强的低密改善产品竞争力与区域资源适配性。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.91 | 第2名 | 公交覆盖6条线路，通达性尚可；但无地铁站点，最近站点步行距离超3000米 |
| 价值潜力 | 4.70 | 第1名 | 区域新房去化周期长达23.1个月，二手房价格同比跌幅超11%，长期价格支撑力偏弱 |
| 区域价值 | 6.06 | 第3名 | 产业环境评分较高，医疗配套便利，但商业配套密度低、地段属远郊潜力培育区 |
| 医疗配套 | 6.34 | 第1名 | 距三级甲等医院北京中医医院延庆医院仅592米，1.5公里内专科诊所密集，医疗可达性优于多数远郊项目 |
| 市场口碑 | 7.25 | 第3名 | 企业口碑（8.02分）与物业口碑（7.87分）表现良好，项目口碑（5.86分）受近期去化节奏影响处于中等水平 |
| 教育资源 | 6.91 | 第2名 | 1公里内有3所幼儿园，1.5公里内有4所小学，但缺乏省级或市级示范校信息，国际学校资源缺失 |
| 生活配套 | 6.95 | 第3名 | 500米内仅有麦当劳及农副产品市场，缺乏超市、便利店、药店等基础业态，大型商业需车行1.7公里以上 |
| 社区配套 | 5.77 | 第4名 | 无会所、泛会所及明确儿童健身设施，公共活动空间缺失，配套丰度低于改善型项目常见标准 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 户型配置 | 7.78 | 第1名 | 主力115–135㎡三至四居得房率达79.1%–80.6%，结合赠送设计实际使用率近90%，全系层高约3.05米，南向多开间配270°转角窗 |
| 社区密度 | 7.97 | 第1名 | 容积率1.6，由8层以下洋房组成，中轴对称布局营造疏朗氛围，采光与私密性控制得当 |
| 装修配置 | 7.90 | 第1名 | 2000元/㎡标准全装交付，采用LDK一体化、四重收纳体系及88项细节设计，实现“中端材料+高阶空间逻辑” |
| 医疗配套 | 6.34 | 第1名 | 距三级甲等医院仅592米，1.5公里内形成多层次医疗服务体系，满足日常与应急就医需求 |
| 产业环境 | 7.85 | 第1名 | 所在区域纳入中关村延庆园“一核四区多点”格局，聚焦无人机、体育科技、新能源与现代园艺四大特色产业 |
1. 项目价值：7.05/10 低密实用型改善产品的空间效率典范
住总山澜赋项目价值得分为7.05/10，在4个竞品中位列第1名。项目以“空间效率+低密舒适”为产品核心逻辑，通过高得房率、合理容积率与务实精装策略，在延庆城区板块树立了差异化产品标杆。其主力户型115–135㎡三至四居得房率达79.1%–80.6%，结合飘窗、内嵌阳台等合规赠送设计，实际使用率近90%，显著提升居住获得感；全系层高约3.05米，南向三至四开间搭配270°转角窗，在采光、视野与空间尺度感上形成优势。容积率1.6、绿化率30%，符合改善型项目基本标准，虽未达高端豪宅级别，但在区域内已属低密宜居配置。装修方面以2000元/㎡标准打造全装交付，虽未采用一线品牌，但通过LDK一体化布局、阳光主卫、家政间及88项细节设计，强化功能实用性与生活便利性。车位比1:1.21，可基本满足多车家庭需求，但含43个地上泊位，未实现完全人车分流，影响社区静谧性与高端感。社区规模仅174户，有利于圈层私密性与精细化管理，但难以支撑高品质自持配套建设，导致会所、泛会所及全龄活动空间缺失，配套丰度明显不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 户型配置 | 7.78 | 第1名 | 得房率与层高组合形成空间优势，270°转角窗强化景观视野，契合改善家庭对高效舒适的核心诉求 |
| 社区密度 | 7.97 | 第1名 | 容积率1.6与多层小高层形态匹配，中轴对称布局保障采光与私密性，低密属性兑现充分 |
| 装修配置 | 7.90 | 第1名 | 全装交付标准下注重空间逻辑与细节打磨，LDK一体化与四重收纳体系提升日常使用体验 |
| 园林绿化 | 7.45 | 第1名 | 30%绿化率基础上借景世园公园，通过台地高差与“山澜八景”设计营造层次感，生态感知较强 |
2. 区域价值：6.06/10 远郊潜力区的资源适配型发展样本
住总山澜赋区域价值得分为6.06/10，在4个竞品中排名第3名。项目所在延庆城区板块属城市远郊的潜力培育区，整体发展尚处初期阶段，城市界面与配套成熟度与主城区存在差距。其区域价值呈现结构性分化：产业环境（7.85/10）与医疗配套（6.34/10）构成显著优势，而商业配套（6.95/10）与交通配置（6.91/10）则为明显短板。项目距三级甲等医院北京中医医院延庆医院仅592米，1.5公里内汇聚社区卫生服务站、口腔专科诊所及中医诊所，形成多层次医疗保障；同时所在区域纳入中关村延庆园重点发展板块，聚焦无人机、体育科技等高精尖产业，政策方向明确。但500米范围内仅有个别餐饮与农副产品市场，缺乏超市、便利店、药店等基础业态；公共交通覆盖6条公交线路，但无地铁支撑，最近站点步行距离超3000米，自驾接驳快速路入口车行约2.9公里，通勤效率受限。地段价值评分仅为1.01/10，属远郊潜力培育区，资产流动性与即期生活便利性承压。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 6.34 | 第1名 | 三级甲等医院近在咫尺，周边专科诊所密集，医疗可达性在远郊项目中表现良好 |
| 产业环境 | 7.85 | 第1名 | 所在区域产业方向清晰，拥有国家级民用无人驾驶航空试验区等政策加持，具备长期发展预期 |
| 教育资源 | 6.91 | 第2名 | 幼儿园与小学基础覆盖较优，1公里内3所幼儿园、1.5公里内4所小学，但优质中学与国际教育资源缺失 |
| 生态环境 | 6.46 | 第2名 | 距百泉公园约710米，声环境安静，无高速铁路干扰，但581米处存在加油站，生态纯净度存在提升空间 |
3. 市场口碑：7.25/10 强背书与弱热度并存的品牌信任样本
住总山澜赋市场口碑得分为7.25/10，在4个竞品中排名第3名。其口碑结构呈现“强企业背书、稳物业服务、弱项目热度”的分化特征。企业口碑（8.02/10）表现良好，由北京城建集团开发，AAA级国企背景强化交付确定性与资产安全性；物业口碑（7.87/10）达标，北京天诺物业具备二级资质与二十年运营经验，基础秩序维护与环境管理符合改善型社区要求；但项目口碑（5.86/10）处于中等水平，早期曾连续数月蝉联区域销冠，体现阶段性市场认可，近期单月网签仅3套，去化明显放缓，成交均价承压，暴露出远郊改善盘在客户持续吸引力上的局限。5.0元/㎡·月的物业费高于区域均值，但服务内容未显差异化，质价匹配度偏低，成为口碑传播中的轻微争议点。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 企业口碑 | 8.02 | 第1名 | 北京城建集团开发，融资能力强、交付记录丰富，为项目提供坚实信用背书 |
| 物业口碑 | 7.87 | 第1名 | 物业公司具备二级资质与二十年运营经验，基础服务内容与秩序维护能力可满足核心诉求 |
| 市场口碑 | 7.25 | 第3名 | 综合表现稳健，企业与物业双支撑形成基础信任，项目热度维持能力有待加强 |
4. 市场表现：6.87/10 区域市场中的稳健溢价型销售样本
住总山澜赋市场表现得分为6.87/10，在4个竞品中位列第1名。其市场表现以“价格坚挺、去化平稳、溢价突出”为特征。成交网签均价28509元/㎡，竞品价格指数106.70，显著高于竞品均值；自2025年4月开盘以来累计网签90余套，去化率约56%，在延庆区域新房去化周期长达23.1个月的背景下表现尚可；价格体系未出现公开折扣，已实现地价回笼，体现出较强的客户转化能力与价值定力。但近12个月销售额排名位列北京第240位，显示整体销售规模与市场声量仍处低位；市场潜力（4.70/10）为所有维度中最低项，反映区域库存压力大（供求比1.14）、土地市场低迷（近一年仅1宗底价成交）、二手房价格持续下行等制约因素，长期价格上行空间承压。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 溢价表现 | 8.10 | 第1名 | 成交均价与竞品价格指数均高于区域均值，依托品牌与低密属性形成有效溢价能力 |
| 销售情况 | 7.90 | 第1名 | 去化率在长周期市场中表现稳健，价格体系稳定，未采取公开折扣，地价回笼已实现 |
| 市场潜力 | 4.70 | 第1名 | 区域整体市场潜力偏弱，但相较竞品略优，反映其在有限空间内实现了相对较好的价值锚定 |
总结
住总山澜赋作为北京延庆城区板块的低密改善型住宅项目，凭借高得房率户型、约3.05米层高、毗邻世园公园的生态资源及北京城建集团的开发背书，在产品力与品牌保障方面形成扎实基础。其项目价值（7.05/10）与市场表现（6.87/10）在竞品中位居首位，尤其在户型配置、社区密度、装修配置、医疗配套与产业环境等维度表现较为突出。但受限于远郊潜力培育区的客观条件，区域价值（6.06/10）整体偏低，商业配套薄弱、无轨道交通支撑、地段能级有限等问题制约即期生活便利性与资产流动性。社区规模仅174户虽强化圈层私密性，却导致配套丰度不足；5.0元/㎡·月物业费质价匹配度有待提升。该项目更适合已在延庆工作、重视居住实用性与资产安全性的本地改善客群，以及对通勤弹性较大、偏好生态宜居环境的退休或半退休家庭，不建议主推依赖轨交通勤或追求即期商业便利性的跨区年轻家庭。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
