市场租金 | 二线租赁市场迎转折，租金同比降幅持续收窄

注：数据来源CIRC长租数据系统

集中式公寓市场各城市普遍回归常态化运行，未出现大幅波动。核心8城集中式公寓平均租金97.9元/㎡/月，整体租金环比下降0.9%，同比下降2.0%。其中北京、上海、杭州、武汉四城同环比齐跌，广州、南京两城租金环比持平、同比下降，深圳因外来人口租住需求旺盛支撑租金同环比微涨。

注：数据来源CIRC长租数据系统

核心8城租金走势分化

二线城市降幅收窄特征凸显

一线城市节后市场预期回调至常态值，租金波动可控

据克而瑞住房租赁研究中心监测，2026年4月，一线城市集中式公寓平均租金为129.5元/㎡/月，环比下降1.0%，同比下降1.7%；各城市表现中，深圳外来人口支撑租房需求持续旺盛，租金同环比齐涨，北京、上海租金同环比齐降，春节后租房潮结束，城市租金回归常规水平；广州租金环比企稳运行，同比下滑，但整体波动趋势可控。

注：数据来源CIRC长租数据系统

二线城市平均租金环比微降，同比降幅持续收窄

据克而瑞住房租赁研究中心监测，2026年4月，二线城市平均租金为66.2元/㎡/月，环比下降0.8%，同比下降2.8%；杭州及武汉租金同环比齐降，南京同比降环比稳，成都同比涨环比降，多城保租房市占规模持续提升，叠加节后租房潮结束，租金水平有所回调。

注：数据来源CIRC长租数据系统

值得强调的是，尽管二线城市集中式公寓租金环比仍有微幅下降，但同比降幅已连续多月收窄，市场底部的边际改善信号愈发明确。这一变化表明，二线城市租赁市场的下行压力正在逐步缓解，市场调整已接近底部，复苏动能正在逐步积累。

二线城市租赁市场迎转折

三重因素共同作用

二线城市集中式公寓租金同比降幅持续收窄，是多重因素共振的结果，市场正经历供需结构、政策环境与价格体系的深度调整。

1、保租房供应高峰期逐步消化，下拉效应递减

回顾此前市场走势，集中式公寓规模高速增长、保租房大规模集中入市，是导致租金下行的核心供应端变量。据克而瑞住房租赁研究中心监测，截至2026年Q1，核心八城集中式公寓房源累计规模合计142.6万间，其中上海、深圳两城规模分别为44.6万套、28.1万套持续高位运行。二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模19.6万套，广州、成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级。从供应格局看，武汉、成都、杭州等二线城市保租房与集中式公寓比例已超45%，最高约六四开，“保障+市场”双轨格局基本成型。

注：数据来源CIRC长租数据系统

值得关注的是，对比2025年与2026年全国典型城市保租房筹集目标，多数城市目标已实现“腰斩”。结合当前各地政策导向来看，未来保租房供应将更多聚焦存量挖潜与供需精准匹配，如武汉、杭州、郑州等二线城市均在推进存量商品房、闲置非居房屋改建为保租房，保租房供应增速有望逐步回落，其对市场租金的下拉效应正从“集中冲击”转向“边际递减”。

注：数据来源公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

2、需求端韧性支撑，人口红利与产业导入持续发力

从需求维度看，二线城市租赁需求的基本盘依然稳固。我国流动人口规模达3.76亿（七普披露），占总人口逾四分之一，为租赁市场提供了稳定的需求基本盘。
2024年人口流动数据显示，与一线城市北京、上海常住人口负增长不同的是，成都、杭州、武汉、南京等二线城市均实现人口正增长。更重要的是，从流动人口规模看，成都、武汉、杭州等二线城市超300万人，其中成都更是超过500万人，形成活跃的租赁基本盘。

典型城市中，杭州常住人口自2020年以来持续增长，从1196.5万人逐步上升至2025年的1270万人，5年间累计增加约73.5万人，持续保持增长，与全国城市来对比名列前矛，且非户籍人口近400万人，人口规模支撑强；2025年中披露的《财富》世界500强排行榜中，有9家总部位于杭州的企业上榜，如阿里巴巴，吉利汽车等，产业支持强劲，为租赁市场发展奠定良好的基础。

注：数据来源统计局、《中国流动人口发展报告》等，克而瑞住房租赁研究中心整理

成都作为西部核心城市，人口基底及产业带动均强。2025年末城市常住人口达到2153.5万人，比上一年增加6.1万人，已经实现连续24年人口持续增长。截至2024年底，累计落户的世界500强企业及其分支机构达315家；近五年高校毕业生均值31.9万人，留存率基本在75%，城市人户分离人口约1072万人，为租赁市场发展奠定良好的基础。

注：数据来源统计局、《中国流动人口发展报告》等，克而瑞住房租赁研究中心整理

二线城市产业发展与人口导入形成的正向循环，持续夯实了租赁需求基础，这正是其租金降幅能够收窄、乃至部分城市出现结构性回暖的重要原因。

3、策略转型调整，从“以价换量”向“稳价保量”过渡

2023年以来，各城市低价保租房项目批量入市，叠加经济大环境压力，为维持出租率，市场化项目普遍采取优惠策略，导致“以价换量”现象蔓延。受此结构性影响，核心15城年度平均租金持续下调，2025年降至78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，处于近五年低位。进入2026年，随着市场逐步消化供应冲击，“以价换量”的空间明显收窄，市场正在向“稳价保量”的新阶段过渡。

从长期趋势看，行业已从追求规模速度转向注重质量效率。企业对租金策略的调整、对产品品质的重视以及对稳价保量的追求，客观上起到了缓和租金降幅、稳定市场预期的作用。

小结

2026年4月二线城市集中式公寓出现积极信号，租金同比降幅持续收窄。这一变化的背后，是保租房供应冲击的边际递减、二线城市需求基础的持续夯实以及市场主体策略的主动调整三重因素的共同推动。

对于住房租赁企业而言，短期的价格企稳为中长期的结构性布局提供了宝贵的时间窗口。抓住二线城市人口红利与品质化转型机遇，以精细化运营和差异化产品构建核心竞争力，将是迎接租赁市场新一轮发展的关键所在。