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2025年，大悦城控股经营质量边际改善。在行业深度调整的背景下，公司正经历一场“销售降、利润修”的结构性换挡。开发业务提质、持有型业务韧性凸显，业务结构的“双轮”趋于稳健。
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图：AI任务截图1
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生成结果
大悦城控股2025年年报传递出清晰的筑底修复信号：在行业深度调整的背景下，公司正经历一场“销售降、利润修”的结构性换挡。归属于上市公司股东的净利润虽仍亏损23.50亿元，但同比减亏幅度达21.05%，经营质量的边际改善显现。
与此同时，业务结构的“双轮”趋于稳健：开发业务收入规模虽同比收缩18.01%，但持有型商业及物业服务板块的利润贡献走强——投资物业及相关服务实现分部利润9.46亿元，物业及其他板块利润大幅增长，成为熨平周期波动的关键支撑。
开发业务提质，
“中粮好房子”产品体系全面推行
2025年，大悦城控股销售型业务实现全口径签约金额160亿元、签约面积95万平方米，较2024年分别减少56.64%与43.22%。同期，商品房销售及一级土地开发板块实现结算收入232.74亿元，同比下降18.01%。
现金回笼层面，公司全年经营活动产生的现金流量净额为30.23亿元，同比大幅下降54.32%。从资金流转维度看，降幅主要受两方面因素叠加影响：其一，销售端签约额显著缩减，直接拖累了首付款及按揭款的回款节奏，导致经营性现金流入减少；其二，公司年内获取2个住宅项目及2个大悦城购物中心项目，土地款形成刚性现金流出。
从产品策略来看，“中粮好房子”产品体系的全面推行，是开发业务提质的关键抓手。大悦城控股历时两年、投入近千万元研发经费，联合清华大学、中国建筑科学研究院、华为终端等机构，提出了“主动健康·场景生活”的产品主张。2025年，“中粮好房子场景实验室”已实现健康居住范本的落地，并荣获国家精瑞科学技术奖三等奖等荣誉，克而瑞住宅产品力排名跃升至第29位。这一体系不仅提升了产品硬实力，更通过标准化与科技赋能，确保新获取的改善型住宅项目能够以更高品质赢得市场认可。
投资聚焦核心城市，土储结构提质
2025年，大悦城控股在投资端明确释放了从“扩规模”向“提质量”深度转向的信号。面对行业调整，将有限资金精准投向高能级核心城市，优化资产布局。
报告期内，共获取2个住宅项目与2个大悦城购物中心项目，分别落子于三亚、成都、青岛的核心板块。上述4个项目土地面积共计217,565平方米，计容建筑面积481,656平方米，全口径土地款总额为384,515万元。资金配置明显向核心城市的购物中心与改善型住宅集中，旨在强化商业“压舱石”作用的同时，提升住宅产品的抗风险能力与溢价能力。
从存量土储的潜在价值看，公司家底依然丰厚，且区域布局高度契合城市发展主线。截至报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，住宅部分与待开发商业部分合计土储可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
结合当前市场分化趋势判断，这一货值储备的区域分布明显偏向新一线及重点二线城市，此类区域人口净流入持续、改善型需求相对稳固，为后续货值的高效去化与商业资产的长期增值提供了支撑。
开发结算结构改善，毛利率回升
2025年，大悦城控股整体营收虽有所下滑，但盈利质量显著提升。报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，同比下降13.69%，但综合毛利率达到31.80%，较上年同期的21.76%大幅提升10.04个百分点。
其一，开发结算结构改善，早期高成本项目逐步出清。新结转资源对应更理性的地价与更聚焦的产品定位，项目盈利质量边际改善明显。其二，持有型物业租金与REIT分派对毛利贡献提升。
归母净利润从2024年亏损29.77亿元收窄至2025年亏损23.50亿元，减亏6.27亿元，幅度为21.05%。归母净利润虽仍处于亏损区间，但亏损口径已有实质性收窄。
主动缩表降杠杆，融资渠道保持通畅
2025年，面对行业深度调整，大悦城控股将安全发展置于首位，通过主动缩表与债务结构优化，构筑了较为坚实的财务安全边际。
报告期末，公司总资产降至1,570.16亿元，较年初减少12.07%。值得关注的是，归属于上市公司股东的净资产为102.81亿元，同比降幅仅为2.97%，远低于总资产收缩幅度。通过对负债端的主动压降，换取更稳健的资产负债表。
年内，综合融资成本降至3.54%，较同期下降52个基点，直接体现了资本市场对公司信用实力的认可。中诚信国际、中证鹏元均维持公司AAA主体信用评级。公司不仅成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个，还顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，充分证明其在非标及公开债务市场上依然具备通畅的融资渠道和较强的资源调配能力。
持有型业务韧性凸显，商业板块托底有力
2025年，在销售型业务因行业调整持续收缩之际，大悦城控股的多元化板块凭借稳健的经营性现金流和利润贡献，发挥了托底业绩的关键作用。以购物中心、投资物业、酒店及物业管理为代表的持有与服务型业务，构成其对抗周期波动的稳定器。
作为核心持有型资产，大悦城购物中心展现出强劲的复苏与引领势头。报告期内，公司在营项目达37个（含24个大悦城购物中心），全年实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流量达4.49亿人次，同比大幅提升22.7%；整体出租率维持在94%以上的高位，经营基础持续夯实。从财务贡献看，购物中心业务的回暖为毛利和现金流提供了重要支撑。
投资物业及物管板块，规模增长与精细化管理并行推进。大悦城物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，报告期末在管面积近2,863万平方米，较上年末增长12.5%。通过精细化运营，该业务在客户满意度保持历史高位的同时，实现了利润的稳步增长。
酒店业务方面，随着2025年商务出行与旅游市场持续恢复，酒店经营分部实现减亏增利，分部利润由上年的0.39亿元提升至0.81亿元。尽管增幅显著，但相较于购物中心与物管等主力业务，酒店板块的利润贡献在整个多元化组合中占比依然较低，其定位更多是作为持有型业态组合中的配套补充，起到完善“稳定器”生态、承接消费复苏红利的作用。
总体而言，在开发业务利润承压的2025年，多元化业务凭借购物中心的客流与销售优势、物管服务的规模渗透以及酒店业态的回暖态势，合力构筑了穿越周期的复合护城河，为公司后续转型发展提供了宝贵的经营韧性。
THE END
克而瑞·决策专家「顾一宁」
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