文/上海进深 严明会
要说上海最近的热门楼盘，前滩元境算一个。
前滩元境样板间开放的首个周末，售楼处被“挤爆了”。
超千组客户涌入，人头攒动，即使是工作日，售楼处看房的客户依然不少。
但你要说上海楼市一夜入夏，抢房潮又杀回来了？那倒也不至于。
更合理的理解是，在整体偏冷的市场里，出现了一个产品和价格都踩对点的项目，把需求短时间放大了。
热闹归热闹，这盘背后的操盘手，却让很多人心里打了个问号。
去年11月中旬，中建三局所属中建壹品商置联合湖北联投成功竞得上海建绽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业36.3亿元债权，成交总价37.4亿元。其中，中建壹品商置占股80%，湖北联投占股20%。
请注意这个操盘主体：中建壹品商置，不是已经有过多次成功实践的中建壹品。
中建壹品商置在上海楼市，是个新面孔。
另一家仅占股20%的湖北联投，也未在上海独立操盘过项目。
前不久，项目紧锣密鼓推进入市。
3月底，前滩元境海派云端会客厅与样板间正式开放。4月10日过会，首开只推68套，定价12.18万/㎡，4月16日取证，随后公示一房一价，4月18日开始认筹。
新团队的“破冰战”
中建壹品商置是中建壹品投资发展有限公司（简称“中建壹品”）旗下专门从事商业地产业务的平台或业务单元，而中建壹品是中建三局全资控股的专业房地产投资开发运营平台。
今年2月，前滩元境的项目公司“上海建绽置业有限公司”的法定代表人，由徐忠华变更为付雄明。
在中建壹品内部，商置团队和做城市更新的兄弟团队分工不同。前滩元境是商置团队在上海的第一个项目，还是高端局。
没有过往案例，没有市场认知，甚至连具体操盘班底，外界了解都不多。这种情况下，市场对它的判断，更多只能基于现在看到的东西。
集团层面也在补短板。2025年7月，中建壹品从华润置地挖来了在体系内深耕十余年、擅长核心地段高溢价产品操盘的许杨，出任集团营销中心总经理。
但许杨负责的是集团层面的营销体系搭建与全国统筹，前滩元境项目的日常营销执行由商置公司的营销团队负责。
这一组织架构意味着，集团能够提供方法论和资源支持，但落到项目的具体执行上，还要靠商置团队。
这就是前滩元境一个很大的不确定性，体系是新的，团队是新的，兑现能力也没有历史样本。
在这个前提下，再看它的推盘和定价，就很好理解了。
12.18万/㎡的价格，紧贴着板块备案价的下限入市，甚至低于隔壁前滩公馆（约12.5万/㎡）。
68套的小体量首开是典型的“控量 控价”策略，先用少量房源把去化做出来，把市场情绪带起来，同时为后续的产品溢价预留空间。
产品降维打击
既然品牌溢价暂且为零，那就只能拿产品力来砸。商置团队在产品上下了很大功夫。
首先是稀缺性。
前滩过去十几年，住宅基本都是高层，容积率普遍在2.5以上。前滩元境首开地块约1.7的容积率、全部5-8层纯洋房，在板块内是少见的低密产品。
正南正北的排布，在现在的新房项目里越来越少见。
这次开盘的是1#楼（共7层）、2#楼（共5层）。
其中，1#位于小区南侧第一排，能够无遮挡看到公园景观。也是前滩滨江目前最后一批直面公园的纯洋房，但距离马路也比较近。
2#南侧直面中央景观，北侧紧邻约350米浓荫步道。
社区内部有一个约1700㎡的下沉式海派主题会所，涵盖了恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间。还有大量的架空层会所分布在部分楼栋的一层，包含了邻里社交、儿童游乐、阅读休憩等功能。
真正把项目拉开差距的，还是新规带来的空间使用率。作为前滩滨江首个、也是目前唯一的新规3.5代宅，前滩元境做到了最高约100%的实得率。
约109㎡三房：
这个面积段是前滩的主流选择，但是用别人三房的预算，在这里可以买到一个实得率很高的大三房。
一共39套，均价约11.96万/㎡，总价区间在1145-1397万，主力区间1300-1400万。
三开间朝南，客厅面宽达到了3.9米。南北双阳台 5个飘窗 北向的设备平台 侧面的一步阳台，实得率约95%。
整个阳台空间被纳入了客厅里，不仅客厅空间实实在在多了几个平米，同时也最大化了采光和通风，室内更加明亮舒服。北房间同样把阳台纳入，增加了使用空间。
109㎡中间套户型与边套户型的主要区别是，少了一步阳台和主卧270°转角飘窗。
约139㎡四房：
一共25套，均价约12.38万/㎡，总价区间在1548-1779万，主力区间在1660-1760万。这个价格段能在浦东新房里买到一个完整的四房也比较难得了。
相比109㎡户型，139㎡户型还升级出了类独立电梯厅和主卫双台盆，空间尺度感进一步放大。再加上多阳台、一步阳台（部分边套） 全屋飘窗，实得率约99%。
约4.6米超大客厅面宽，搭配LDKB一体化设计，空间通透开阔。少承重墙的布局让客厅与次卧之间的墙体可灵活改造，轻松实现3房与4房的自由切换。
另外还有4套92㎡的两房，均价约12.85万/㎡。
前滩元境用降维打击的产品力和克制的价格，成功点燃了上海买房人的热情。
但对于付雄明和他的商置团队而言，面对这群最挑剔的上海有钱人，新面孔的这第一场硬仗，悬念才刚刚开始。
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