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克而瑞好房点评网 | 北京石景山改善型住宅竞品组多维PK榜发布

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力,打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑,在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量,甄选出单项维度测评的"特长生",旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期:2025年第四季度
·竞品组:北京石景山改善型住宅竞品组
·竞品组规模:11个项目
·竞品组特征:本竞品组共包含11个位于或辐射北京石景山区的改善型住宅项目,涵盖了该区域主流的低密洋房、小高层及高端大平层产品线。这些项目的共同特点是:均落位京西商务区、苹果园、衙门口等石景山重点发展板块,依托长安街西延线、新首钢园区转型及“京西副中心”战略定位,主打改善客群,主力户型集中在105–236㎡四居,物业费普遍处于5.3–6.6元/㎡·月区间,品牌以央企(中海、中建、招商蛇口、首钢)及国资房企(越秀、首开)为主。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分,"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。中海玉華玖章凭借其紧邻地铁6号线西黄村站、苹果园综合交通枢纽四轨交汇(1号线、6号线、S1线、京门新线)及M11线冬奥支线已通车的绝对优势,在北京石景山改善型住宅竞品组中脱颖而出,成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海玉華玖章 紧邻地铁6号线西黄村站,苹果园枢纽规划四轨交汇,M11线冬奥支线已通车,步行至地铁站约500米以内;距市中心约14公里,通达性最优
2 中海长安玖章 距地铁1号线古城站仅约400米,属全竞品组最近地铁距离;依托长安街西延线主干道,通达国贸、金融街效率高
3 越秀天玥 距地铁6号线杨庄站约700米、1号线苹果园站约900米,双轨覆盖,苹果园枢纽建设中,通勤确定性较强
4 中海长安源境 金安桥站四轨交汇(6号线、11号线、S1线及规划京门线)已落地,3公里内交通能级突出
5 首钢璟悦长安 双轨TOD规划明确(1号线支线+6号线),但当前地铁覆盖薄弱,依赖远期兑现
6 元玺 地铁11号线二期预计2025年通车,金安桥站将形成四线交汇,但苹果园站因改造长期封站,当前直达性受限
7 中海寰宇天下天镜 紧邻地铁1号线,但临近京石高铁与莲石路高架,存在列车鸣笛及道路交通噪声干扰
8 中海学府里 当前无地铁直达,主要依赖公交接驳或自驾;地铁1号线支线已纳入三期规划,设站时间未明
9 长安悦玺 M11号线西段已开通,金安桥与衙门口双轨节点,但衙门口市郊铁路仍未建成,兑现存不确定性
10 熙悦晴翠 紧邻丰台站地铁枢纽(10号线+16号线换乘),轨道交通优势显著,但属丰台区,非石景山核心辐射圈
11 中建壹品海宸元境 地铁6号线廖公庄站约700米,轨道覆盖薄弱,通勤便利性依赖未来路网加密,兑现周期长

二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素,为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言,元玺以其国家级产业转型发展示范区核心区位、三强联合开发背书及持续领跑的销售表现,成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点
1 元玺 位于首钢园核心区,享“两区”建设、新首钢高端产业综合服务区等多重政策赋能;成交均价62359元/m²,显著高于石景山48000元/m²均值;近12个月销售额全市第15位,网签金额超39亿元,全盘去化率44%,荣膺2024年石景山区销售冠军
2 中海长安玖章 价值潜力评分8.9/10,居竞品组第2名;地处京西商务区,容积率仅1.72,低密洋房稀缺性强;但区域新房去化周期长达19个月,近三个月新房与二手房成交量同比均下滑超25%,价格接受度受限
3 中建壹品海宸元境 价值潜力评分8.47/10,居竞品组第3名;落址海淀四季青,享中关村科学城北区+自贸区双重红利;但区域新房去化周期21.9个月,开盘去化率46.21%,支撑力偏弱
4 首钢璟悦长安 价值潜力评分8.29/10,居竞品组第4名;CRD战略红利明确,TOD优势突出,但去化率不足三成,教育配套以普通公立为主,缺乏省市级名校支撑
5 中海学府里 价值潜力评分6.26/10,居竞品组第5名;衙门口板块尚处城市更新初期,商业依赖社区底商,生活氛围待培育
6 中海长安源境 价值潜力评分5.9/10,居竞品组第6名;虽享京西商务区定位,但多次开盘去化率不足11%,销售端承压明显
7 中海寰宇天下天镜 价值潜力评分5.54/10,居竞品组第7名;二次开盘去化率仅6.16%,市场认可度待提升;教育资源相对普通,对改善客群吸引力不足
8 中海玉華玖章 价值潜力评分5.36/10,居竞品组第8名;两次开盘去化率22.22%–45.45%,未达改善型60%去化达标线;成交均价由8.6万/m²下探至7.33万/m²,折让幅度达86折
9 越秀天玥 价值潜力评分4.44/10,居竞品组第9名;成交均价54435元/m²略高于区域均值,但溢价空间有限;苹果园板块教育资源整体一般,削弱改善家庭置业意愿
10 熙悦晴翠 价值潜力评分4.07/10,居竞品组第10名;物业费5.3元/㎡·月偏高,园博园板块商业教育配套尚处培育阶段,成熟度不及核心城区
11 长安悦玺 价值潜力评分4.07/10,居竞品组第11名;售价显著高于区域均值,但轨道交通依赖规划线路,短期内通勤便利性受限

三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中海长安玖章凭借其坐拥京西商务区核心、商业配套成熟度领先及医疗资源高度集聚的优势,成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海长安玖章 区域价值评分7.21/10,居竞品组第2名;商业配套评分8.7/10(第1名),3公里内覆盖京西大悦城、喜隆多等成熟商业体;医疗配套评分9.0/10(第1名),紧邻朝阳医院京西院区、中国中医科学院眼科医院等三甲资源;交通评分7.7/10(第2名),地铁1号线古城站400米即达
2 中海玉華玖章 区域价值评分7.19/10,居竞品组第1名;生态评分5.2/10(第1名),毗邻西山八大处文化景区与永定河生态景观带;教育评分7.3/10(并列第1名),北大附中石景山学校已落地;但地段评分6.4/10(并列第4名),苹果园站封站影响即期通达性
3 越秀天玥 区域价值评分7.15/10,居竞品组第3名;商业配套成熟(京西大悦城+万达)、交通通达性领先(双轨交汇),与中海长安玖章持平;但教育、医疗资源密度偏低,三甲医院覆盖不足
4 中海长安源境 区域价值评分7.05/10,居竞品组第4名;享金安桥四轨换乘已落地、京西大悦城等配套,但教育以区级重点为主,无市级顶尖学区支撑
5 首钢璟悦长安 区域价值评分6.92/10,居竞品组第5名;CRD休闲娱乐中心区定位清晰,但当前地铁覆盖薄弱,就医便利性受限于车程
6 中海寰宇天下天镜 区域价值评分6.88/10,居竞品组第6名;金安桥四轨交汇优势显著,但噪音干扰(高铁+高架)拉低居住品质感知
7 中海学府里 区域价值评分6.79/10,居竞品组第7名;西四环成熟板块,朝阳医院京西院区等三甲资源步行可达,但当前无地铁直达
8 元玺 区域价值评分6.63/10,居竞品组第8名;首钢园生态资源优越(城市绿化率49.6%),但商业能级依赖单点配套,缺乏高端集群
9 长安悦玺 区域价值评分6.55/10,居竞品组第9名;衙门口板块南北向主干道连通性弱,高峰期拥堵突出;教育资源以普通公立为主
10 熙悦晴翠 区域价值评分6.28/10,居竞品组第10名;3公里内无三甲医院,商业医疗配套极度薄弱,属典型“生态有余、配套不足”板块
11 中建壹品海宸元境 区域价值评分6.16/10,居竞品组第11名;海淀四季青板块城市界面与配套成熟度相较中关村仍显不足,兑现需中长期

四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要,直接关系到居住的安全感和生活品质。中海长安玖章以其3公里内覆盖朝阳医院京西院区、中国中医科学院眼科医院等三甲资源的绝对优势,成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海长安玖章 医疗配套评分9.0/10,居竞品组第1名;3公里范围内汇聚朝阳医院京西院区(三甲综合)、中国中医科学院眼科医院(三甲专科)、北京大学首钢医院(三甲综合)等优质医疗资源,步行/驾车均可快速抵达
2 中海学府里 医疗配套评分8.7/10,居竞品组第2名;同享朝阳医院京西院区、中国中医科学院眼科医院等三甲资源,且距离更近,但部分楼栋需穿越主干道
3 中海长安源境 医疗配套评分8.2/10,居竞品组第3名;3公里内覆盖北京大学首钢医院、石景山医院(二甲),但无三甲综合医院近距离覆盖
4 中海玉華玖章 医疗配套评分7.9/10,居竞品组第4名;周边以二级医院为主,三甲资源需依赖车程,就医便利性弱于京西商务区核心
5 首钢璟悦长安 医疗配套评分7.5/10,居竞品组第5名;虽有三甲医院分布,但步行不可达,日常就医便利性受限于车程
6 越秀天玥 医疗配套评分7.3/10,居竞品组第6名;区域内设有区属医院,但三甲医院资源密度偏低,高端医疗服务覆盖不足
7 元玺 医疗配套评分7.1/10,居竞品组第7名;首钢园区内规划有医疗设施,但尚未建成投用,当前依赖外部资源
8 中海寰宇天下天镜 医疗配套评分6.8/10,居竞品组第8名;周边有石景山医院等二级机构,但无三甲医院直接辐射
9 长安悦玺 医疗配套评分6.5/10,居竞品组第9名;衙门口板块医疗资源以社区卫生服务中心为主,三甲覆盖空白
10 熙悦晴翠 医疗配套评分5.2/10,居竞品组第10名;3公里内无三甲医院,最近三甲为北京世纪坛医院(车程约15分钟)
11 中建壹品海宸元境 医疗配套评分4.9/10,居竞品组第11名;四季青板块医疗资源以社区医院为主,三甲依赖车程至海淀医院或301医院

五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈,是项目综合竞争力的重要体现。中海寰宇天下天镜凭借其现象级热销势能、四轨交汇区位及成熟配套兑现,以9.75分在市场口碑维度获得了最高评分。

排名 项目名称 维度特点
1 中海寰宇天下天镜 市场口碑评分9.75/10;首开即实现20亿元销售额,去化率达40.36%;作为155万平方米大盘收官之作,配套兑现度领先,十一学校石景山实验中学已落地,品牌溢价与产品力协同发力
2 元玺 市场口碑评分9.75/10;2024年荣膺石景山区销售冠军,累计成交275套,去化率34%,单周最高成交金额1.59亿元;三强联合开发,市场热度居高不下
3 中海长安玖章 市场口碑评分8.71/10,居竞品组第3名;开发商口碑9.37/10(第3名)、物业口碑9.39/10(第2名),但项目口碑7.36/10(第5名),受高总价门槛及噪音争议影响
4 中海玉華玖章 市场口碑评分9.19/10,居竞品组第4名;地段稀缺、交付可靠,但社区体量仅84户,车位配比1:1.8未达高端改善理想标准,制约口碑上限
5 中海学府里 市场口碑评分8.05/10,居竞品组第5名;品牌深厚、交付力强,但教育配套未兑现削弱改善客群认同感
6 首钢璟悦长安 市场口碑评分6.16/10,居竞品组第6名;工业美学特色鲜明,但定价偏高、全国影响力有限,难以支撑高端口碑预期
7 越秀天玥 市场口碑评分7.87/10,居竞品组第7名;国资背景扎实、交付满意度高,但北京本地经验尚浅、容积率偏高影响居住体验
8 中海长安源境 市场口碑评分7.75/10,居竞品组第8名;央企开发、交付品质可靠,但市场热度未形成现象级声量
9 长安悦玺 市场口碑评分6.63/10,居竞品组第9名;三强联合开发,但物业费6.6元/m²·月与服务能级匹配度存疑
10 熙悦晴翠 市场口碑评分5.59/10,居竞品组第10名;去化疲软、混居问题突出,性价比感知弱
11 中建壹品海宸元境 市场口碑评分4.07/10,居竞品组第11名;物业标准未披露,服务保障存疑,业主反馈缺失

六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要,直接影响到家庭的长期生活规划。中海玉華玖章以其北大附中石景山学校已落地、西山生态资源加持及纯低密圈层属性,成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海玉華玖章 教育资源评分7.3/10,居竞品组第1名;北大附中石景山学校已正式招生运营,属石景山区第一梯队学区;毗邻西山生态资源,教育环境优越;社区仅84户,圈层纯粹性利于子女成长
2 中海长安玖章 教育资源评分7.3/10,居竞品组第1名(并列);景山学校远洋分校、北大附中石景山学校等优质校进驻,但学位供给在热门片区仍趋紧张,部分新建学校尚处培育期
3 中海长安源境 教育资源评分7.1/10,居竞品组第3名;规划引入优质教育设施,但当前成熟度不足,兑现周期较长
4 中海学府里 教育资源评分6.9/10,居竞品组第4名;北侧规划小学及171中学分校即将落地,但当前对应普通公立体系,缺乏市级重点校支撑
5 首钢璟悦长安 教育资源评分6.7/10,居竞品组第5名;已规划引入九年一贯制学校,但当前教育资源以普通公立为主
6 长安悦玺 教育资源评分6.5/10,居竞品组第6名;东侧拟建171中学石景山分校,但当前优质学区覆盖不足
7 越秀天玥 教育资源评分6.3/10,居竞品组第7名;区域内名校数量及中考升学竞争力与海淀、西城等传统强区仍存明显差距
8 元玺 教育资源评分6.2/10,居竞品组第8名;新首钢园区规划有教育设施,但尚处建设初期,兑现周期长
9 中海寰宇天下天镜 教育资源评分6.1/10,居竞品组第9名;享有十一学校石景山校区等优质资源,但部分楼栋存在采光视野局限
10 中建壹品海宸元境 教育资源评分5.8/10,居竞品组第10名;北侧规划引入首师大附中九年一贯制学校,但当前轨道覆盖薄弱,配套成熟度不足
11 熙悦晴翠 教育资源评分5.2/10,居竞品组第11名;北京十二中分校一路之隔,但属丰台区学籍体系,石景山户籍家庭就读需跨区协调

七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。中海长安玖章凭借其3公里内覆盖京西大悦城、喜隆多、万达广场等高能级商业综合体的绝对优势,成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海长安玖章 生活配套评分8.7/10,居竞品组第1名;3公里内汇聚京西大悦城(已开业)、喜隆多(已开业)、石景山万达广场(已开业)三大成熟商业体,满足高端消费与日常需求全覆盖
2 越秀天玥 生活配套评分8.5/10,居竞品组第2名;紧邻京西大悦城、万达广场等成熟商业体,商业能级与中海长安玖章持平
3 中海长安源境 生活配套评分8.3/10,居竞品组第3名;3公里范围内覆盖京西大悦城等大型商业综合体,商业兑现度高
4 元玺 生活配套评分8.1/10,居竞品组第4名;借势首钢园内22座公园环绕生态资源及六工汇(22.4万㎡)等商业配套,外部资源禀赋优越
5 中海寰宇天下天镜 生活配套评分7.9/10,居竞品组第5名;坐拥金安桥四轨交汇,周边商业配套成熟,涵盖京西大悦城、六工汇等大型综合体
6 首钢璟悦长安 生活配套评分7.7/10,居竞品组第6名;万达广场等成熟商业配套已落地,但社区内部商业体量较小
7 中海玉華玖章 生活配套评分7.5/10,居竞品组第7名;京西大悦城、山姆会员店等环伺,但部分商业自持比例低,社区归属感弱
8 中海学府里 生活配套评分7.3/10,居竞品组第8名;石景山万达广场等成熟商业体3公里内覆盖,但社区底商能级有限
9 长安悦玺 生活配套评分7.1/10,居竞品组第9名;京西大悦城等高能级商业体已投入运营,但板块自身成熟度有限
10 熙悦晴翠 生活配套评分6.2/10,居竞品组第10名;当前3公里范围内缺乏已开业大型商业综合体,依赖远期规划
11 中建壹品海宸元境 生活配套评分5.9/10,居竞品组第11名;周边拥有世纪金源等成熟商业体,但属海淀四季青板块,与石景山生活圈分离

八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。中海长安玖章凭借其1:1.5车位比、万平商业及文化设施规划、中海物业高标服务体系,成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点
1 中海长安玖章 社区配套评分6.8/10,居竞品组第1名;车位比1:1.5显著优于区域改善盘普遍标准;规划有万平商业及文化设施;中海物业提供全周期品控与定制化服务,物业费6.6元/㎡·月质价匹配合理
2 中海寰宇天下天镜 社区配套评分6.7/10,居竞品组第2名;配置25米无边际泳池、健身房、下沉庭院及书院式会所;物业费6.6元/㎡·月,服务体系完善
3 中海玉華玖章 社区配套评分6.6/10,居竞品组第3名;车位配比1:1.8,契合改善型客群对多车位的实际需求;但社区仅84户,万平级会所等配套难以承载
4 中建壹品海宸元境 社区配套评分6.5/10,居竞品组第4名;规划约2600㎡书院主题会所、25米无边际泳池、下沉庭院,园林设计“一轴五境十景”
5 首钢璟悦长安 社区配套评分6.4/10,居竞品组第5名;规划有1000㎡架空层泛会所及下沉庭院,但康体配套设施未达高阶改善标准
6 中海长安源境 社区配套评分6.3/10,居竞品组第6名;规划中央花园及社区服务设施,但未配置架空层等新兴公共空间
7 长安悦玺 社区配套评分6.2/10,居竞品组第7名;社区基础配套功能完备,但会所及全龄活动设施配置未达高阶标准
8 越秀天玥 社区配套评分6.1/10,居竞品组第8名;园林设计融入“微度假”理念,但会所、泳池等高端配套未明确披露
9 中海学府里 社区配套评分6.0/10,居竞品组第9名;社区绿化率30%,车位配比1:1.3,基础配套功能完备
10 熙悦晴翠 社区配套评分5.8/10,居竞品组第10名;规划有会所、健身设施及老年文化中心,但儿童活动空间、智能化安防配置属基础水平
11 元玺 社区配套评分5.5/10,居竞品组第11名;未披露物业公司信息,会所、泳池等高端配套未明确,服务兑现能力待交付验证

购房建议

基于北京石景山改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析,我们为不同需求的购房者提供以下建议:

对于重视地铁通勤的购房者

  • 推荐项目:中海玉華玖章、中海长安玖章、越秀天玥
  • 建议理由:这三个项目在交通便利维度的表现突出,其中中海玉華玖章紧邻地铁6号线西黄村站且苹果园枢纽四轨交汇,中海长安玖章距地铁1号线古城站仅400米,越秀天玥双轨覆盖(6号线+1号线),特别适合在国贸、金融街、中关村等核心商务区工作的中产家庭。

对于追求教育资源的购房者

  • 推荐项目:中海玉華玖章、中海长安玖章、中海长安源境
  • 建议理由:这三个项目在教育资源维度的表现突出,中海玉華玖章已落地北大附中石景山学校,中海长安玖章与中海长安源境均享景山学校远洋分校等优质资源,特别适合有子女的改善型家庭。

对于追求生活便利的购房者

  • 推荐项目:中海长安玖章、越秀天玥、中海长安源境
  • 建议理由:这三个项目在生活配套维度的表现突出,3公里内均覆盖京西大悦城、喜隆多、万达广场等成熟商业体,为居民提供了最高的生活便利度。

对于追求综合素质的购房者

  • 推荐项目:中海长安玖章、中海玉華玖章、中海寰宇天下天镜
  • 建议理由:这三个项目在多个维度均表现均衡——中海长安玖章在区域价值(第2名)、医疗配套(第1名)、生活配套(第1名)、社区配套(第1名)四大维度均居前列;中海玉華玖章在交通便利(第1名)、教育资源(第1名)、生态价值(第1名)上占优;中海寰宇天下天镜在市场口碑(第1名)、交通便利(第7名)、生活配套(第5名)上表现稳健,特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。

结语

克而瑞好房点评网通过对北京石景山改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评,不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考,更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言,在关注单一维度优势的同时,更应从综合、均衡的视角出发,结合自身的核心需求(如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等),做出最适合自己的选择。北京石景山作为首都西部综合服务区与生态宜居示范区,正在经历快速的城市化进程,这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供,依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察,并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息,经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析,均来源于专业数据与行业研判,仅供参考。读者如有进一步了解需求,请以项目官方发布信息为准。

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