如果用一个词形容招商蛇口2025年，那一定是：痛，但清醒。
行业仍在退潮，市场持续收缩，绝大多数房企都在缩衣节食、保命过冬。这家背靠百年招商局的央企，在这一年交出了一份极其撕裂的成绩单。规模仍在第一梯队，利润却大幅下滑；全国市场普遍承压，唯独北京逆势向上；一边大手笔计提、完成财务出清，一边高管薪酬逆势上涨。这不是一篇美化业绩的公关文，而是行业最真实、最残酷、也最有韧性的截面。
一、2024年北京：摸到门槛，却没站稳
故事要从2024年底说起。那一年，招商蛇口在北京市场全力冲刺。根据克而瑞数据，招商蛇口北京权益销售额为92.49 亿元，位列全市第8名。对一家常年排在30名开外的央企来说，冲进TOP10已经是明显逆袭。
但内部非常清楚，这只是勉强跨进门槛，远未站稳：第一，项目布局零散，无法形成片区合力；第二，回款速度始终达不到集团要求；第三，产品、营销、推盘节奏仍带有老央企的迟缓与保守；第四，能扛量、能溢价、能快速回款的项目数量偏少。
【2024 北京房企权益销售TOP10 榜单】
集团对北京的要求很明确：2025 年不仅要排名进位，还要能卖、能回款、能扛风险。一场从人事到战略、从打法到节奏的调整，就此启动。
二、2025 年报：规模仍在，利润明显承压
2026 年 3 月，招商蛇口 2025 年年度报告正式发布。从销售规模看，公司仍保持行业头部位置。根据克而瑞数据，2025 年全口径销售额1960 亿元，行业排名第 4 位。在行业整体下行的背景下，守住 TOP4 并不容易。
但从财务数据看，压力十分突出：
营业收入 1547.28 亿元，同比下降 13.53%
归母净利润 10.24 亿元，同比下降 74.65%
经营性现金流净额 96.93 亿元，同比下降 69.68%
货币资金 861.27 亿元，同比下降 14.17%
一年内到期有息负债 560 亿元，短期偿债压力存在
规模能够稳住，主要依靠历史土储结转；利润大幅下滑，才是公司更真实的经营状态。公司并非突然不赚钱，而是过去几年扩张积累的包袱、低效资产、风险项目在 2025 年集中释放，并进行了一次性清算。
三、44.1 亿元计提：主动财务出清，轻装上阵
净利润大幅下滑，核心原因只有一个：2025 年公司计提资产减值损失合计 44.1 亿元。
【招商蛇口 2025 年资产减值损失明细】
很多人不理解，一家稳健央企为何主动把报表做低。原因并不复杂，市场下行阶段，早年进入的弱二线及非核心城市项目房价走弱、去化放缓。按照会计准则，这类资产价值已经下降，不能长期挂账维持虚胖。
招商蛇口选择一次性财务出清，将历史遗留的劣质地块、滞销项目、低效资产集中在一年减值，一次性确认亏损。虽然短期业绩承压，但长期能够优化资产负债表，为 2026 年再融资、再投资、再拿地减轻包袱。
不过代价也很直接，东部、南部、中西部三大传统主力区域收入同步下滑，利润受损明显。多个项目从微利转为保本甚至亏损。整个集团中，只有以北京为核心的北部区域实现收入正增长。
【招商2025年各区域营业收入对比图】
格局由此变得清晰：上海仍是规模最大的粮仓，但压力加大；北京体量并非最大，却成为集团最稳定的安全垫与压舱石。
四、利润下滑的同时，高管薪酬逆势上涨
这份年报中，行业最关注的不是亏损，而是薪酬变化。
公司整体处于收缩状态，一线团队控成本、缩编制、压费用，普通员工开支持续收紧。但多位核心高管薪酬不降反升，涨幅在 10% 至 30% 之间。
董事会解释为，感谢管理层在行业下行期收缩战线、出清风险、聚焦核心城市。但市场看法更直接：业绩大幅下滑、现金流收紧、计提超 40 亿元，一线全力冲回款、省开支，决策层却获得逆周期加薪。这也成为招商蛇口 2025 年最受争议的细节。
【招商蛇口2025 年核心高管薪酬表】
五、北京战场：一年两换营销总，以动荡换结果
全国层面，招商蛇口在收缩、减负、自救；而北京区域，则是破釜沉舟。集团给北京的指令非常明确：快去化、快回款，稳住现金流基本盘。
为实现这一目标，北京公司在 2025 年做出了非常不 “央企” 的动作：一年内连续更换两任营销总。
第一任于海波为万科系老将，2025 年 3 月到任，擅长体系搭建、品牌运营与大盘操盘。集团希望他把北京营销带入正规化、体系化轨道。但寒冬节奏不等人，集团考核聚焦流速、回款、现金流。于海波偏稳健、偏长期的打法，无法匹配集团急迫要求，上任仅 5 个月便离任。
过渡期由常务副总符申超代管，核心要求是团队不散、项目不断档、稳住盘面。11 月，李昂正式接棒。李昂为龙湖仕官生出身，在北京市场深耕十余年，以实战、回款能力强著称。他不强调体系与长期布局，只聚焦卖房、回款。
在外人看来，一年两换营销总是动荡；但在招商内部，这是不惜一切守住北京这张核心底牌。
六、北京逆袭：从第 8 到第 5，重仓改善踩对周期
招商在北京的翻身，不是运气，而是战略彻底转向。
2020 年之前，招商和多数房企一样，布局远郊、主打刚需、依靠价格走量，结果排名靠后、去化一般、市场话语权弱。2022 年，北京公司做出关键选择：放弃远郊、放弃刚需，全面重仓主城改善。后续市场完全验证了这一判断。
2023 年，通州璀璨公元成为标杆项目。同行降价求生，它保持价格坚挺；同行减配降标，它坚持实景、会所、透明工法；售价比周边高约 5%，仍实现清盘。
2024—2025 年，招商在北京全面起势：
通州三盘联动，片区市占率达到 33%
石景山、丰台、亦庄、大兴四个区域拿下销冠
10 个主城核心项目去化率均超 70%
根据克而瑞 2025 年北京权益销售榜单，招商蛇口销售额135.33 亿元，排名第 5 位。从 30 名之外到第 8，再到第 5，外人看到的只是名次变化，招商内部知道，这是战略、人事、产品、节奏全面重构换来的生存位置。
【招商北京主城项目分布图】
七、北京核心竞品横向对比（项目 区域 货值）
八、北京四道坎：光鲜之下，风险仍在
2025 年末，招商北京看似逆势高光，但实际仍面临四道明显压力。
货量即将见底爆款项目陆续清盘，2026 年北京可售货值不足 180 亿元，与中海 350 亿、中建 320 亿、华润 300 亿、越秀 200 亿、保利 220 亿存在明显差距。
拿地难度持续加大集团整体现金流偏紧，在北京高价拿地能力有限，核心板块参与度不足，未来可能面临 “无房可卖” 的风险。
产品优势被快速追赶早年依靠会所、实景、精装建立差异化，如今中海、华润、金茂等央企全面跟进，独特优势不断缩小。
业绩结构过于集中北京业绩超 60% 依赖通州单一板块，一旦板块热度回落，整体业绩将直接受影响。
这四道坎只要有一道未能迈过，六年逆袭的成果都可能回到原点。
尾声：2025，招商蛇口的成人礼
回看 2025 年，招商蛇口的故事并不复杂。在行业最冷的一年，它完成了一场痛苦但必要的自救。计提 44.1 亿元，主动甩掉历史包袱；调整人事架构，把北京从短板做成集团压舱石；守住行业 TOP4 的规模地位，也守住了北京这个最安全的基本盘。
上海依旧体量最大，但压力明显；北京不算最亮眼，但足够坚挺可靠。2025 年不是招商的高光年份，而是它被迫求生、主动纠错、重新扎根的一年。
房地产没有终局。对招商蛇口而言，2025 年的答案是：凛冬已至，但北京未冷；自救尚未完成，巨头仍需前行。
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数据来源：
销售金额、排名、项目：克而瑞 2024/2025 年度北京房企权益销售榜
财务数据、计提、负债、现金流：招商蛇口 2025 年度业绩说明会
货值、拿地、布局：克而瑞北京市场监测数据库
竞品项目信息：公开市场信息 企业官宣 克而瑞检测数据库
北京新浪乐居，克而瑞深度智联负责人：何涛
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