项目定位： 北京朝阳金盏北板块 | 低密改善型纯洋房 | 5-6层板式住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 青云上府是一款以“低密纯洋房+温榆河生态+圈层纯粹性”为三大核心卖点的改善型住宅，适合不依赖地铁通勤、重视居住私密性与自然环境、能接受区域中长期发展的改善家庭；但其精装品质、商业教育配套成熟度及市场去化动能明显滞后，短期流动性与即享便利性存在显著短板。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.32/10，在竞品组中排名第11名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.98/10 | 第11名 | 容积率（8.6/10）、社区规模（8.5/10）突出，但精装（4.1/10）、绿化率（4.3/10）拖累整体表现，属典型“强规划、弱兑现”型项目 |
| 区域价值 | 6.94/10 | 第11名 | 生态（8.7/10）、产业（8.1/10）优势显著，但交通（5.2/10）、商业（6.5/10）、教育（7.2/10）均处中下游，配套兑现严重滞后 |
| 市场表现 | 4.87/10 | 第11名 | 销售情况（4.7/10）、价值潜力（4.1/10）双低，开盘去化率仅4.15%，近一年销售额全市排名第142位，市场认可度处于尾部 |
| 市场口碑 | 7.76/10 | 第1名 | 开发商口碑（7.44/10）、项目口碑（7.78/10）、物业口碑（8.05/10）三项均居竞品前列，是唯一在“市场口碑”维度位列第1名的项目 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，青云上府在【生态】、【容积率】、【社区规模】、【得房率】等维度上表现突出，凭借1.29超低容积率、81%–83%得房率、482户纯洋房社区及温榆河+老河湾+400亩原生密林的稀缺生态基底，在金盏北板块树立了低密改善标杆形象。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.2 | 第11名 | 距最近地铁15号线孙河站约4.4公里，无步行可达站点；公交接驳薄弱，当前高度依赖自驾出行 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第11名 | 所在金盏北板块新房去化周期长达23.8个月，近三个月新房成交面积同比下滑近50%，区域热度持续低迷 |
| 区域价值 | 6.94 | 第11名 | 产业（8.1/10）、生态（8.7/10）双高，但交通（5.2/10）、商业（6.5/10）、教育（7.2/10）拉低整体表现，属“政策红利强、生活配套弱”的典型代表 |
| 医疗配套 | 6.35 | 第11名 | 3–4公里范围内覆盖北京地坛医院、北医三院首都国际机场院区两家三甲医院，但最近三甲距离约3.9公里，无地铁直达，就医时间成本偏高 |
| 市场口碑 | 7.76 | 第1名 | 在全部11个竞品中排名第一，开发商（旭辉+首开+卓越）、项目（低密+生态+纯粹圈层）、物业（卓越物业一级资质+英式管家服务）三维协同支撑良好口碑 |
| 教育资源 | 7.2 | 第11名 | 对口学区未明确划入优质教育资源体系，区域内缺乏已落地的市级重点学校或名校分校，教育确定性不足 |
| 生活配套 | 6.5 | 第11名 | 商业配套依赖社区底商，3公里内无大型商业综合体；餐饮、超市、便利店等基础生活设施尚不完善，需车行至望京或朝阳站商圈 |
| 社区配套 | 5.7 | 第11名 | 无明确会所、恒温泳池、儿童专属活动中心等高端配置；健身、休闲、社交空间主要依赖外部资源，与6万+/㎡均价存在落差 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 8.7 | 第1名 | 温榆河+老河湾双水系环绕，叠加约400亩原生密林，生态资源禀赋在全部11个竞品中排名第一，构成不可复制的核心竞争力 |
| 容积率 | 8.62 | 第2名 | 容积率仅1.29，与朝阳壹墅并列第二（仅次于中建璞园PARK的1.2），打造全5-6层纯洋房社区，实现户户观景与高私密性 |
| 社区规模 | 8.5 | 第2名 | 总户数482户，规模适中，优于中建璞园PARK（约1200户）、中建璞园（约1500户），更利于圈层纯粹性与精细化管理 |
| 得房率 | 5.31 | 第4名 | 得房率达81%–83%，在同板块竞品中仅次于中建璞园PARK（93%–96%）、懋源·骊橒臺（约130%）、中建璞园（85%–93%），空间实用性突出 |
1. 项目价值：5.98/10 低密纯粹但精装与配套能级不足
青云上府由旭辉、首开、卓越三家品牌房企联合开发，以1.29超低容积率打造全5-6层纯板式洋房社区，总户数仅482户，无公租混居，圈层纯粹性在竞品中极为罕见。主力户型南向三面宽、约13米采光面、6.5米宽厅设计，强化空间尺度感与舒适度；车位配比达1:1.0，充分满足改善家庭日常停车需求；绿化率30%，虽达规范底线，但景观设计以“霞光密林”为主题，强调归家仪式感与静谧氛围营造。项目产品逻辑清晰聚焦“低密+实用+生态”，精准锚定对居住品质有硬性要求的改善客群。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 8.62 | 第2名 | 1.29容积率仅次于中建璞园PARK（1.2），显著低于朝阳壹墅（1.29）、中建璞园（1.5），是金盏北板块稀缺的低密形态代表 |
| 社区规模 | 8.5 | 第2名 | 482户纯洋房社区，规模适中，优于中建璞园PARK（约1200户）、中建璞园（约1500户），保障圈层纯粹与服务响应效率 |
| 得房率 | 5.31 | 第4名 | 81%–83%得房率高于金隅·望京云尚（82%–83%）、保利锦上二期（75%–80%）、北京御林湾（76%–80%），空间使用效率领先 |
| 车位比 | 5.5 | 第7名 | 1:1.0车位配比优于朝阳壹墅（1:1.0）、中建璞园（1:1.0）、中绿·东岳府（1:1.05），但低于中建璞园PARK（1:1.34）、懋源·骊橒臺（1:1.4） |
| 社区配套 | 5.7 | 第11名 | 无明确会所、恒温泳池、儿童专属活动中心等高端配置；健身、休闲、社交空间主要依赖外部资源，与6万+/㎡均价存在落差 |
| 精装 | 4.07 | 第11名 | 产业化装修标准，未采用高仪、唯宝等一线品牌，智能化系统基础，中央空调、新风、地暖等高端配置缺失，与其6.6万元/㎡左右均价明显不匹配 |
| 绿化率 | 4.26 | 第11名 | 30%绿化率虽达标，但景观节点设计、功能空间规划及生态技术应用平庸，未能充分匹配其高端定位与6.6万元/㎡左右均价 |
2. 区域价值：6.94/10 政策高地但生活配套严重滞后
青云上府地处北京自贸区国际商务服务片区核心辐射范围——朝阳金盏北板块，享有国家服务业扩大开放综合示范区与自由贸易试验区“两区”政策叠加红利，在国际交往、数字贸易、绿色低碳等领域具备长期发展动能。板块紧邻已开通的北京朝阳站综合交通枢纽及地铁3号线，未来规划有12号线、32号线等轨道线路，产业导入方向明确（数字经济、跨境服务、总部经济）。生态资源尤为突出，坐拥温榆河、老河湾双水系及约400亩原生密林，生态基底在全部11个竞品中排名第一。然而，当前区域仍处于开发初期：3公里内无大型商业综合体，教育配套未明确划入优质序列，医疗虽有地坛医院等三甲资源但通达性差，整体呈现“战略能级高、生活兑现低”的鲜明特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 8.7 | 第1名 | 温榆河+老河湾双水系+400亩原生密林，生态资源禀赋在全部11个竞品中排名第一，构成不可替代的核心价值 |
| 产业 | 8.1 | 第3名 | 位于北京自贸区国际商务服务片区，政策红利明确，产业定位聚焦数字经济、跨境服务、总部经济，长期发展能级稳固 |
| 地段 | 6.66 | 第11名 | 属朝阳区但非核心区，城市界面尚处更新阶段，距CBD、望京等核心就业区直线距离超8公里，通勤半径大 |
| 教育 | 7.2 | 第11名 | 对口学区未明确纳入优质教育资源体系，区域内缺乏已落地的市级重点学校或名校分校，教育确定性不足 |
| 商业配套 | 6.5 | 第11名 | 3公里内无大型商业综合体，依赖社区底商及车行至望京/朝阳站商圈，高阶消费需求难以即刻满足 |
| 医疗配套 | 6.35 | 第11名 | 最近三甲医院（地坛医院）距离约3.9公里，无地铁直达，公交接驳薄弱，实际就医时间成本偏高 |
| 交通便利 | 5.21 | 第11名 | 距最近地铁15号线孙河站约4.4公里，步行不可达；当前无已运营地铁线路覆盖，公共交通高度依赖自驾 |
3. 市场口碑：7.76/10 低密生态口碑领跑，质价匹配存争议
青云上府市场口碑在全部11个竞品中排名第一（7.76/10），是本次测评中唯一登顶“多维PK榜”榜首的项目。其口碑根基坚实：开发商由旭辉、首开、卓越三方联合操盘，交付能力稳健可靠；项目本身以5-6层纯洋房、81.5%得房率、温榆河生态、400亩原生密林及无公租混居的纯粹圈层，赢得改善客群高度认同；物业服务由具备全国布局与国家一级资质的卓越物业提供“英式管家”服务体系，服务内容规范、响应及时，业主反馈整体积极。然而，6.0–6.4元/㎡·月的物业费在非核心区改善盘中属高位，相较朝阳壹墅（6.0–6.6元/㎡·月）、中建璞园PARK（6.8元/㎡·月）等竞品，其服务特色化与附加值体验略显常规，质价匹配度尚未达顶尖水平。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 8.05 | 第4名 | 卓越物业一级资质，服务体系成熟，“英式管家”理念匹配改善定位，服务品质扎实可靠，排名高于金隅·望京云尚（6.91）、北京隅·东序（5.21） |
| 项目口碑 | 7.78 | 第3名 | 低密洋房+生态资源+圈层纯粹性形成强认知，得房率（81.5%）、容积率（1.29）、户数（482户）三项指标获客户高度认可 |
| 开发商口碑 | 7.44 | 第4名 | 旭辉+首开+卓越三企联袂，品牌组合兼顾市场化活力与国企信用背书，交付能力稳健，排名高于朝阳壹墅（7.27）、懋源·骊橒臺（7.26） |
| 市场口碑 | 7.76 | 第1名 | 三大子维度协同发力，在全部11个竞品中综合排名第一，是本项目最突出的差异化优势 |
4. 市场表现：4.87/10 去化疲软、价格承压，价值传导未闭环
青云上府市场表现位列竞品末位（4.87/10，第11名），核心问题在于价值传导失效。尽管项目具备1.29低密容积率、81%–83%得房率、温榆河生态等硬核产品力，但市场反馈极为冷淡：开盘去化率仅4.15%，近一年销售额在北京市商品住宅市场中排名第142位；所在金盏北板块新房去化周期长达23.8个月，近三个月新房成交面积同比下滑近50%，区域热度持续低迷。价格方面，官方指导价约49794元/m²，公允建议价为57931元/m²，定价合理性评分5.89/10，虽优于朝阳壹墅（6.63）、璟上兰园（5.53），但远低于中建璞园PARK（9.75），反映出市场对其价值认可度严重不足。销售疲软与配套滞后互为因果，形成“去化弱→信心弱→配套难兑现→去化更弱”的负向循环。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.89 | 第7名 | 49794元/m²指导价低于同板块中建璞园（68290元/m²）、朝阳壹墅（63182元/m²），定价策略相对务实，但市场接受度未提升 |
| 销售情况 | 4.65 | 第11名 | 开盘去化率4.15%、近一年销售额全市第142位，两项数据均为竞品中最差，反映市场认可度与去化动能严重不足 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第11名 | 金盏北板块新房去化周期23.8个月、成交同比下滑近50%，区域热度不足，叠加教育商业配套不确定性，资产升值预期有限 |
总结
青云上府是金盏北板块稀缺的低密纯洋房项目，以1.29超低容积率、81%–83%得房率、482户纯粹圈层及温榆河+400亩原生密林的生态基底，构筑了坚实的居住价值底盘；其市场口碑（7.76/10）位列全部11个竞品第1名，印证了产品力与客群诉求的高度契合。然而，项目在市场表现（4.87/10，第11名）与项目价值（5.98/10，第11名）两大维度严重拖累整体评级，根源在于精装品质（4.1/10）、社区配套（5.7/10）、交通便利（5.2/10）等关键短板，以及区域配套兑现滞后导致的价值传导失效。它并非一款面向“即享型”改善客群的产品，而是专为看重居住私密性、生态资源与长期资产价值、且能接受3–5年配套培育期的家庭所设计。对于追求地铁通勤、即刻商业教育配套或强资产流动性的购房者，需谨慎评估其当前短板与未来不确定性。
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