克而瑞好房点评网 | 北京天时汤山.御邸测评：高车位比低密洋房，自驾改善客群的务实之选

项目定位： 北京昌平北七家板块 | 郊区低密改善型洋房 | 4-7层电梯花园洋房 测评周期： 2025年第四季度 克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。 测评总结： 天时汤山·御邸是一款聚焦居住舒适性与实用性的郊区改善型洋房，核心优势在于1:1.75超高车位比、172户纯洋房小体量及嵌入万科翡翠公园的成熟生活基底，适合预算有限、重视静谧性、以自驾通勤为主的本地改善家庭，但品牌背书薄弱、交通短板突出、得房率偏低制约其高端化突围。 "比邻冠军榜"评价情况 综测测评得分5.67/10，在竞品组中排名第11名。 四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 5.92/10 第11名 低密规划与车位比突出，但得房率（72%–78%）、精装品质、社区配套明显拖累整体表现，产品力与4.1元/㎡·月物业费及近5万元/㎡均价存在错配 区域价值 6.41/10 第11名 产业支撑强（医药健康/先进能源千亿集群）、教育（皇城根小学昌平学校）与医疗（清华长庚医院）资源优质，但交通（距地铁5号线天通苑北站近3公里且无高确定性规划线路）与商业（最近龙德广场需车程7公里）为显著短板 市场表现 4.46/10 第11名 开盘去化率仅19.19%，区域新房去化周期长达28个月，近三个月新房成交面积同比下滑49.40%，销售动能持续疲软，价格支撑力偏弱 市场口碑 4.39/10 第11名 开发商品牌力缺失（开发商背景模糊）、物业由关联方伟联物业自持（品牌影响力弱）、客群混杂（56–125㎡宽幅户型），三大口碑支柱难以形成统一市场认同 "多维PK榜"评价情况 在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，天时汤山·御邸在【车位比】、【社区规模】、【医疗配套】等维度上表现突出，位列竞品组第1名，成为昌平北七家板块改善型项目中停车便利性最强、社区纯粹度最高、三甲医疗资源可达性最优的标杆选择。 子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 4.1/10 第11名 距最近地铁5号线天通苑北站约3公里，无步行可达站点，无高确定性轨交规划弥补，通勤高度依赖自驾，公共交通接驳便利性严重不足 价值潜力 4.1/10 第11名 区域新房去化周期28个月，近三个月成交面积同比下滑49.40%，开盘去化率仅19.19%，价格体系不稳定，市场认可度与资产保值预期薄弱 区域价值 6.41/10 第11名 产业（7.5/10）、教育（8.8/10）、医疗（7.6/10）三项子维度领先，但交通（4.1/10）、商业（5.4/10）、生态（5.5/10）拖累整体表现，属“强资源、弱兑现”典型 医疗配套 7.6/10 第1名 周边覆盖清华长庚医院、王府中西医结合医院等三甲资源，医疗可达性优于全部10个竞品，为本项目最硬核区域优势 市场口碑 4.39/10 第11名 开发商口碑（4.07/10）、项目口碑（4.07/10）均垫底，物业口碑（5.02/10）虽略优但仍处下游，整体口碑护城河尚未建立 教育资源 8.8/10 第1名 对口皇城根小学昌平学校，教育评分居竞品组首位，显著优于硅谷ONE、金隅上城郡等缺乏优质学区的项目 生活配套 5.43/10 第11名 基础生活配套完善（幸福超市、物美、农贸市场、密集药店/快递点），但大型商业综合体距离远（龙德广场车程7公里），缺乏高能级购物中心支撑 社区配套 4.66/10 第11名 未配置会所、恒温泳池、儿童主题乐园等改善盘标配，仅基础便民设施，与其4.1元/㎡·月物业费及改善定位存在明显落差 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 车位比 7.7/10 第1名 1:1.75车位配比显著优于区域改善盘常规标准（1:1.2），为昌平北七家板块最高，精准满足多车家庭刚性需求 社区规模 7.72/10 第1名 总户数仅172户，属低密小体量纯洋房社区，圈层纯粹性与管理便利性在竞品中最佳 医疗配套 7.6/10 第1名 三甲医疗资源覆盖全面，清华长庚医院、王府中西医结合医院等均在合理车程内，医疗可达性全组第一 教育资源 8.8/10 第1名 对口皇城根小学昌平学校，教育资源评分全组最高，优于国瑞熙墅（普通公立）、硅谷ONE（黄城根小学昌平学校）等项目 容积率 7.5/10 第2名 1.6容积率优于北京国贤府（1.3）、中建北京国贤府贰期（1.3）等头部项目，但低于珠江·天樾书院（1.0）、金隅上城郡（1.0）等第一梯队 绿化率 5.1/10 第7名 30%绿化率达规范下限，但低于珠江·天樾书院（60%）、金隅上城郡（40%）、观承别墅·大家（35%）等竞品 1. 项目价值：5.92/10 低密小盘+高车位比，产品力呈现“两极分化” 天时汤山·御邸作为昌平北七家板块稀缺的纯洋房项目，以1.6容积率、32米楼间距、30%绿化率构筑出静谧舒展的居住尺度，总户数仅172户，属典型低密小体量盘，契合改善客群对圈层纯粹性与邻里氛围的核心诉求。项目采用全明户型设计，层高3米，全屋硬装交付，并配备铝包木窗、子母装甲门等基础高端建材，在同价位产品中基础居住体验尚可。车位配比高达1:1.75，显著优于区域改善盘常规标准（1:1.2），为本项目最突出的产品硬指标，有效缓解多车家庭停车压力。然而，其得房率仅72%–78%，在洋房类产品中处于偏低水平，削弱了实际使用价值；精装采用基础硬装交付，未使用一线品牌，与其4.1元/㎡·月物业费及近5万元/㎡的官方指导价（49530元/m²）存在明显价值错配；社区配套方面，未见会所、恒温泳池、儿童主题乐园等改善盘标配，仅提供基础便民服务，整体配套水平与其改善定位严重不匹配。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 社区规模 7.72/10 第1名 172户纯洋房小体量，在竞品中最小，利于营造安静、私密、易管理的社区环境，圈层纯粹性优势显著 容积率 7.5/10 第2名 1.6容积率低于北京国贤府（1.3）、中建北京国贤府贰期（1.3）等竞品，但高于珠江·天樾书院（1.0）、金隅上城郡（1.0）等第一梯队 车位比 7.7/10 第1名 1:1.75车位配比为竞品组最高，远超宸悦国际（1:1.07）、硅谷ONE（1:1.0）、国瑞熙墅（1:2）等项目，停车便利性无可争议第一 绿化率 5.1/10 第7名 30%绿化率达规范下限，但低于珠江·天樾书院（60%）、金隅上城郡（40%）、观承别墅·大家（35%）等竞品，生态基底依赖外部万科翡翠公园 2. 区域价值：6.41/10 产业教育医疗三优，交通商业双短板 天时汤山·御邸所在昌平北七家板块，深度嵌入未来科学城“两谷一园”战略核心区，已形成医药健康、先进能源、先进制造三大千亿级产业集群，区域GDP增速连续位居全市前列，为项目提供了坚实的人口与产业支撑。教育方面，对口皇城根小学昌平学校，教育评分8.8/10，为竞品组第1名；医疗方面，周边覆盖清华长庚医院、王府中西医结合医院等三甲资源，医疗配套评分7.6/10，同样位列第1名。然而，交通与商业构成其两大硬伤：项目距最近地铁5号线天通苑北站约3公里，无步行可达站点，且无高确定性轨交规划弥补（如17号线支线尚未明确设站），通勤高度依赖自驾；商业配套方面，最近的龙德广场需车程7公里以上，区域内缺乏高能级购物中心，沙河万达、超极合生汇等虽已落地，但辐射半径有限，商业配套评分5.43/10，排名末位。整体呈现“强资源、弱兑现”的典型特征。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 产业 7.48/10 第2名 依托未来科学城千亿级产业集群，产业评分仅次于北京国贤府（7.5/10），与国瑞熙墅（7.5/10）并列，为区域价值核心支撑 教育资源 8.8/10 第1名 对口皇城根小学昌平学校，教育资源评分全组最高，显著优于国瑞熙墅（普通公立）、硅谷ONE（黄城根小学昌平学校）等项目 医疗配套 7.6/10 第1名 三甲医疗资源覆盖全面，医疗可达性优于全部10个竞品，为本项目最硬核区域优势 交通便利 4.1/10 第11名 距地铁5号线天通苑北站约3公里，无步行可达站点，无高确定性轨交规划弥补，公共交通接驳便利性严重不足，排名垫底 3. 市场口碑：4.39/10 品牌力缺失+圈层混杂，口碑护城河尚未建立 天时汤山·御邸市场口碑综合得分4.39/10，位列竞品组第11名，是其四大维度中最薄弱环节。开发商口碑评分4.07/10，与国瑞熙墅并列垫底，核心问题在于开发商背景模糊，缺乏知名开发履历与市场公信力，市场信任度低，直接影响客户对交付品质与长期资产价值的信心；物业口碑评分5.02/10，虽略高于国瑞熙墅（6.44/10）与珠江·天樾书院（6.44/10），但由关联方北京伟联物业管理有限公司提供服务，品牌影响力弱于万科（9.75/10）、中建智地（8.33/10）等头部物企，物业费4.1元/㎡·月处于改善盘高位，质价匹配度一般；项目口碑评分4.07/10，同样垫底，主要源于172户小体量叠加56–125㎡宽幅户型跨度，导致客群混杂（刚需改善混合），难以形成统一圈层认同，削弱社区凝聚力与高端改善氛围。相较之下，中建北京国贤府贰期（9.75/10）、北京国贤府（9.75/10）凭借央企背景与强兑现力稳居榜首。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 4.07/10 第11名 开发商背景模糊，缺乏知名履历与市场公信力，品牌背书薄弱，影响客户对交付品质与长期资产价值的信心 项目口碑 4.07/10 第11名 172户小体量叠加56–125㎡宽幅户型，客群混杂，难以形成统一圈层认同，社区凝聚力与高端改善氛围不足 物业口碑 5.02/10 第9名 由北京伟联物业提供服务，品牌影响力弱，服务标准未达头部水平，物业费4.1元/㎡·月质价匹配度一般，性价比感知偏低 4. 市场表现：4.46/10 去化低迷+价格承压，市场认可度明显不足 天时汤山·御邸市场表现综合得分4.46/10，位列竞品组第11名，反映其“当下生命力”的严重不足。核心问题在于销售动能持续疲软：开盘去化率仅19.19%，在竞品中排名垫底；所在区域新房去化周期长达28个月，近三个月新房成交面积同比下滑49.40%，市场承压显著；价格合理性评分4.91/10，官方指导价49530元/m²，公允建议价仅为38447元/m²，价差达22.3%，显示定价与市场接受度存在严重脱节。价值潜力评分4.07/10，亦为全组最低，主因区域供需失衡、配套兑现滞后、缺乏大型商业与优质学区支撑；销售情况评分4.41/10，同样垫底，叠加开发商背景复杂、关联项目存在大幅降价及股权冻结等风险，项目在价格稳定性、品牌口碑与销售持续性方面均显薄弱。相较之下，北京国贤府（8.33/10）、中建北京国贤府贰期（8.24/10）凭借央企背景、高得房率与成熟产品体系领跑。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 4.91/10 第7名 官方指导价49530元/m²，公允建议价38447元/m²，价差22.3%，合理性评分优于紫金书院（4.07/10）、硅谷ONE（5.54/10）等项目 销售情况 4.41/10 第11名 开盘去化率仅19.19%，为竞品组最低，销售额排名全市靠后，销售动能明显不足 价值潜力 4.07/10 第11名 区域新房去化周期28个月，近三个月成交面积同比下滑49.40%，价格支撑力偏弱，市场认可度最低 总结 天时汤山·御邸是一款定位清晰、优势鲜明但短板突出的郊区改善型洋房。其核心价值锚点在于“高车位比+小体量纯洋房+优质医疗教育”，1:1.75车位配比、172户低密社区、皇城根小学昌平学校、清华长庚医院等硬指标，使其成为北京昌平北七家板块中自驾改善家庭的务实之选。然而，“品牌力缺失+交通硬伤+得房率偏低+精装错配”四大短板，使其在激烈竞争中难以突破区域价值天花板，综合测评5.67/10分、排名第11名的结果，客观反映了其在当前市场环境下的真实位势。该项目最适合预算有限、重视居住安静性与停车便利性、以自驾通勤为主、已熟悉奥北区域且认可万科社区底色的本地改善家庭；对于重视地铁通达性、即时商业便利性、子女教育层级或长期资产保值预期的购房者，应审慎评估其短板与未来兑现的不确定性。 本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。