克而瑞好房点评网 | 北京住总·清樾府测评：昌平百善板块低密洋房“舒适型守门员”

项目定位： 北京昌平百善板块 | 郊区改善型纯洋房 | 4层一梯两户低密住宅 测评周期： 2025年第四季度 克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。 测评总结： 住总·清樾府是一款以“低密+高得房+国企保障”为底盘的郊区改善型洋房，适合通勤弹性大、重视社区安静度与空间实用性的本地改善家庭，但受限于轨交缺失、户型陈旧与配套滞后，难以匹配高阶改善客群对品质生活的综合期待。 "比邻冠军榜"评价情况 综测测评得分5.96/10，在竞品组中排名第11名。 四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 5.92/10 第11名 容积率（8.1/10）、车位比（9.3/10）两项突出，但精装（4.1/10）、绿化率（4.1/10）、得房率（4.8/10）全面低于改善类项目基准线，产品力与定位脱节 区域价值 6.85/10 第11名 产业（8.4/10）、教育（8.8/10）双高分，但交通（7.0/10）、商业（7.7/10）仅达中游，医疗（4.1/10）、地段（5.5/10）拖累整体，属“规划强、兑现弱”典型 市场表现 4.07/10 第11名 价格合理性（4.07/10）、销售情况（4.06/10）、价值潜力（4.07/10）三项全垫底，网签去化率不足31%，成交均价较指导价折让24% 市场口碑 6.27/10 第11名 物业口碑（8.81/10）位列第2名，开发商口碑（5.93/10）第9名，项目口碑（4.07/10）第11名，“服务强、产品弱、区位受限”结构性失衡 "多维PK榜"评价情况 在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，住总·清樾府在【车位比】、【容积率】、【生态】等维度上表现突出，凭借1:1.3车位配比（第1名）、1.3容积率（第2名）、周边五大公园生态资源（第3名），成为昌平改善盘中“低密舒适性”的标杆守门员。 子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 7.0 第7名 距沙河高教园站1345米，超出步行舒适圈，无高确定性新轨交规划，通勤依赖自驾；北六环接入便利但顺沙路高峰期通行效率受限 价值潜力 4.07 第11名 区域新房去化周期长达28个月，近三个月新房成交面积同比下滑49.40%，项目自身去化率不足31%，资产升值预期薄弱 区域价值 6.85 第11名 产业与教育双高分（8.4/10、8.8/10）支撑长期逻辑，但医疗（4.1/10）、地段（5.5/10）短板明显，配套兑现严重滞后于规划 医疗配套 4.06 第11名 3公里内无三甲医院，最近三级综合医院需车程30分钟以上，医疗可达性与技术水平受限，属昌平竞品中最弱梯队 市场口碑 6.27 第11名 物业口碑（8.81/10）第2名，开发商口碑（5.93/10）第9名，项目口碑（4.07/10）第11名，呈现显著结构性失衡 教育资源 8.8 第1名 对口规划北师大附中等优质资源，虽尚未完全落地，但教育评分在11个竞品中位列第1名，为区域最高分项 生活配套 7.7 第3名 商业配套评分7.7/10，位列第3名，依托沙河万达、超极合生汇等远端辐射，但3公里内无大型综合体，依赖社区底商 社区配套 4.1 第11名 社区配套评价4.1/10，位列第11名，缺乏会所、下沉庭院、悦己中心等提升居住体验的标配配置，与同价位改善盘差距显著 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 车位比 9.3 第1名 1:1.3车位配比为昌平竞品最高，优于玖瀛府（1:1.59）、珠江·天樾书院（1:1.5）、北京城建国誉燕园（1:1.3）等全部竞品 容积率 8.1 第2名 1.3容积率在11个竞品中仅次于玖瀛府（0.81）、珠江·天樾书院（1.0），位列第2名，为昌平百善板块稀缺纯洋房形态 教育资源 8.8 第1名 教育评分8.8/10，为所有竞品中最高分，规划引入北师大附中等优质资源，区域教育能级支撑力最强 生态 6.5 第3名 周边环绕中央财经大学生态林、沙河湿地公园等五大公园，生态评分6.5/10，位列第3名，显著优于梧桐星宸（6.0）、建发城建文源府（5.8）等 物业口碑 8.81 第2名 北京城承物业获国家一级资质，服务品质扎实可靠，口碑得分8.81/10，仅次于星耀未来（9.75），高于越秀·星樾（8.80） 1. 项目价值：5.92/10 “低密舒适性”守门员，容积率与车位比双冠，精装与绿化率双短板 住总·清樾府以1.3容积率打造纯四层洋房社区，全一梯两户设计保障圈层纯粹性与归家私密感，社区总户数1392户，体量适中，兼顾管理效率与邻里温度。车位配比高达1:1.3，采用人车分流设计，为昌平竞品最高水平，有效缓解多车家庭停车焦虑。得房率普遍超80%，部分户型接近90%，在限赠政策下仍具较强空间实用性。然而，精装配置明显滞后——空调新风系统未见明确配置，品牌多为基础档，智能化水平偏低；绿化率仅为30%，未达改善类产品35%基准线；社区配套极度简朴，无会所、无下沉庭院、无定制化生活场景，与“改善型”定位存在显著落差。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 8.1 第2名 1.3容积率在11个竞品中仅次于玖瀛府（0.81）、珠江·天樾书院（1.0），为昌平百善板块唯一纯洋房形态，低密属性稀缺 车位比 9.3 第1名 1:1.3车位配比为所有竞品中最高，显著优于中海寰宇未来（1:1.22）、越秀·星樾（1:1.3）、北京城建国誉燕园（1:1.3）等 社区规模 7.0 第4名 1392户社区规模适中，在竞品中位列第4名，优于紫金书院（1200户）、玖瀛府（413户）、珠江·天樾书院（约300户）等小型社区 2. 区域价值：6.85/10 “规划强兑现弱”典型，教育与产业双高分，医疗与地段双垫底 住总·清樾府所在昌平百善板块，是北京“两区”建设及生命科学园产业规划重点辐射区，产业评分8.4/10、教育评分8.8/10，均为11个竞品中最高分，规划能级强劲。但现实配套严重滞后：距沙河高教园地铁站1345米，无接驳公交或地铁延伸规划；3公里内无三甲医院，医疗配套评分4.06/10，位列第11名；商业依赖底商，虽有沙河万达远端辐射，但日常便利性不足；地段评分5.5/10，位列第11名，属昌平竞品中区位成熟度最低梯队。项目处于“蓝图很美、当下很远”的典型发展阶段。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 教育资源 8.8 第1名 规划引入北师大附中等优质资源，教育评分8.8/10，为所有竞品中最高，显著高于越秀·星樾（7.2）、中海寰宇未来（6.5）等 产业 8.4 第1名 受益于昌平“两区”建设及生命科学园千亿级产业集群，产业评分8.4/10，为所有竞品中最高，高于星耀未来（8.2）、梧桐星宸（8.0）等 商业配套 7.7 第3名 商业评分7.7/10，位列第3名，依托沙河万达、超极合生汇等已落地商业，但3公里内无自持综合体，便利性弱于中海寰宇未来（8.1） 3. 市场口碑：6.27/10 “服务强、产品弱、区位受限”，物业口碑第2名，项目口碑第11名 住总·清樾府市场口碑呈现鲜明“倒三角”结构：物业口碑8.81/10，位列第2名，北京城承物业具备国家一级资质与国企背景，服务体系规范、业主口碑良好；开发商口碑5.93/10，位列第9名，北京住总集团信用稳健但近年市场声量有限；项目口碑4.07/10，位列第11名，为所有竞品中最低，主因户型设计陈旧（88㎡三居次卧过小、主卫无窗、143㎡四居仅配两卫）、精装品质感不足、叠拼产品缺乏露台与院子等改善标配，与同期“好房子”新规差距显著。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 物业口碑 8.81 第2名 物业口碑得分8.81/10，仅次于星耀未来（9.75），高于越秀·星樾（8.80）、中海寰宇未来（8.57）等，服务品质扎实可靠 开发商口碑 5.93 第9名 开发商口碑5.93/10，位列第9名，优于珠江·天樾书院（5.08）、玖瀛府（4.07），但弱于中海寰宇未来（9.75）、星耀未来（8.19）等头部品牌 项目口碑 4.07 第11名 项目口碑4.07/10，为所有竞品中最低分，主因户型硬伤、精装滞后、配套兑现慢，市场接受度持续承压 4. 市场表现：4.07/10 “去化压力最大”项目，价格合理性、销售情况、价值潜力三项全垫底 住总·清樾府市场表现全面承压：价格合理性4.07/10、销售情况4.06/10、价值潜力4.07/10，三项均位列第11名。项目自2024年8月首开以来，截至2025年中网签去化率不足31%，成交均价较5.6万元/m²指导价大幅折让24%，实际成交价约27629元/m²，为所有竞品中最低公允价。区域新房去化周期长达28个月，近三个月新房成交面积同比下滑49.40%，市场信心严重不足。其核心矛盾在于：高指导价与低兑现力错配，低密产品力与远郊区位不匹配，导致“叫好不叫座”。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 4.07 第11名 定价合理性评分4.07/10，为所有竞品中最低，公允建议价（27629元/m²）仅为指导价（41651元/m²）的66.3%，折让幅度达24% 销售情况 4.06 第11名 销售情况评分4.06/10，为所有竞品中最低，网签去化率不足31%，显著低于越秀·星樾（72.5%）、中海寰宇未来（47.79%）等 价值潜力 4.07 第11名 价值潜力评分4.07/10，为所有竞品中最低，受制于轨交缺失、配套滞后、去化周期长（28个月），资产升值预期最弱 总结 住总·清樾府是昌平百善板块一款“低密舒适性守门员”式产品：以1.3容积率、1:1.3车位比、80%+得房率、五大公园生态资源构筑坚实的物理底盘，辅以北京住总国企背书与北京城承物业一级服务，为通勤弹性大、重视社区安静度与空间实用性的本地改善家庭提供高性价比选择。但其致命短板同样清晰——户型设计陈旧、精装品质感不足、轨交缺失、医疗商业配套严重滞后，导致在11个昌平主流改善盘中综合得分5.96/10，排名第11名。它不是面向海淀外溢客群的“价值高地”，而是服务于百善本地、追求稳妥居住的“舒适型守门员”。若未来板块城市界面加速成熟，其低密价值或有修复空间；但短期内，增长动能有限，客群画像高度聚焦于“对即时配套容忍度高、对通勤方式适应性强、对产品创新要求不高”的改善家庭。 本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。