克而瑞好房点评网 | 北京天恒广安·印香山测评：海淀罕见四层平墅，1.05容积率定义山居圈层纯粹性

项目定位： 北京海淀四季青板块 | 低密山居改善型洋房 | 纯四层平墅 测评周期： 2025年第四季度 克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。 测评总结： 天恒广安·印香山是海淀核心区稀缺的99席纯四层平墅，以1.05超低容积率、1:1.34高车位比与81%得房率构筑极致低密圈层体验，专为重视私密性、生态资源与资产纯粹性的顶级改善及资产配置型客群定制。 "比邻冠军榜"评价情况 综测测评得分7.44/10，在竞品组中排名第2名。 四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 8.27/10 第1名 容积率、社区规模、车位比三项硬指标全竞品第1，低密稀缺性无可替代 区域价值 7.43/10 第2名 生态（9.8分）、地段（8.4分）、教育（8.4分）、产业（8.2分）四项均列前3，商业配套（4.1分）为最大短板 市场表现 6.98/10 第7名 价值潜力（9.6分）高居第1，但价格合理性（5.6分）与销售情况（5.8分）分别位列第10名与第9名 市场口碑 5.95/10 第10名 开发商口碑（4.1分）垫底，物业口碑（7.5分）位列第7名，项目口碑（6.3分）居中 "多维PK榜"评价情况 在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，天恒广安·印香山在【容积率】、【社区规模】、【车位比】、【生态】、【地段】、【产业】、【教育】等维度上表现突出，7项子维度得分位列全部11个竞品项目前3名，其中容积率（9.75分）、社区规模（9.8分）、车位比（9.8分）、生态（9.8分）四项稳居第1名。 子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 6.4 第6名 距地铁6/10/12号线站点需公交接驳，自驾依赖杏石口路，高峰期通勤效率受限 价值潜力 9.6 第1名 海淀四季青板块属中关村科学城辐射范围，1.05容积率+30%绿化率+1:1.34车位比构成稀缺硬核资产 区域价值 7.43 第2名 地段（8.4分）、教育（8.4分）、产业（8.2分）、生态（9.8分）四项强势支撑，商业配套（4.1分）严重拖累整体表现 医疗配套 6.7 第5名 周边汇聚解放军总医院、武警总医院等三甲资源，但未明确具体距离与通勤时间，可达性缺乏量化支撑 市场口碑 5.95 第10名 开发商口碑（4.1分）为全部11个项目中最低，项目口碑（6.3分）与物业口碑（7.5分）处于中游水平 教育资源 8.4 第1名 坐拥海淀优质教育大区资源，周边覆盖多所重点中小学及国际学校，虽学区归属未明确指向顶尖名校，但确定性优于90%竞品 生活配套 4.1 第11名 商业配套评价仅4.1分，为全部11个项目中最低，依赖车行接驳世纪金源、中关村等商圈，高频消费支撑不足 社区配套 7.3 第3名 配套评价7.3分，仅次于和樾望雲（7.5分）与中海长安玖章（7.4分），但99户小体量致会所、泳池等高阶配置未披露 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 容积率 9.75 第1名 1.05超低容积率，海淀罕见纯四层平墅，低密稀缺性无可复制 社区规模 9.8 第1名 99席纯定制平墅，圈层纯粹性与管理精细化程度达顶配标准 车位比 9.8 第1名 1:1.34车位配比，显著优于改善盘1.2基准线，人车分流设计提升居住舒适度 生态 9.8 第1名 紧邻香山、八大处等稀缺自然资源，内部“一环二轴三园十境”园林布局强化山居属性 地段 8.38 第1名 海淀四季青核心腹地，土地供应极度稀缺，属市区低密产品价值天花板区域 产业 8.2 第1名 中关村科学城北区辐射范围，产业集聚效应显著，高知就业人群导入稳定 教育 8.4 第1名 海淀教育大区资源覆盖，3公里内多所重点中小学及国际学校，教育资源能级全市领先 价值潜力 9.6 第1名 9.6分位列全部11个项目第1名，区域战略定位高、低密属性强、国企开发保障交付 1. 项目价值：8.27/10 海淀罕见四层平墅，99席纯定制圈层定义稀缺性 天恒广安·印香山以1.05超低容积率打造纯四层平墅，99席定制化产品实现真正意义上的圈层纯粹。项目采用工业化简装交付，精装配置劳芬、米勒等国际一线品牌，配备智能马桶、恒温花洒及高端厨电，空间布局融合盛唐元素与山居意境，整体呈现高完成度与品质感。得房率81%在洋房产品中属中等水平，虽未突出空间赠送优势，但契合改善型客群对圈层纯粹性与山居隐贵氛围的追求。绿化率30%满足规范要求，但未达高端改善项目40%的优秀基准；社区配套评价7.3分，位列全部11个项目第3名，但99户小体量导致会所、泳池、健身康体及儿童活动空间等高阶配置未见详细披露，长期服务能级存在信息空白。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 9.75 第1名 1.05容积率在全部11个竞品中最高，远低于首钢璟悦长安（2.0）、和樾玉鳴（2.1）、中海长安玖章（1.72）等，为海淀核心区唯一纯四层平墅形态 社区规模 9.8 第1名 99席纯定制平墅，总户数仅为中海长安玖章（180户）的55%、保利璟山和煦（798户）的12.4%，圈层纯粹性与管理精细度达顶配标准 车位比 9.8 第1名 1:1.34车位配比，显著优于和樾望雲（1:1.1）、中海长安源境（1:1.3）、北京建工·熙华台（1:1.2）等全部竞品，充分匹配多车家庭需求 精装 9.44 第1名 劳芬、米勒等国际一线品牌配置，精装完成度与品质感高于越秀天玥（8.74分）、中海长安源境（8.2分）、保利璟山和煦（未披露品牌）等竞品 社区配套 7.3 第3名 配套评价仅次于和樾望雲（7.5分）与中海长安玖章（7.4分），但99户小体量制约内部配套丰富度与社区活力，未披露会所、泳池等高阶配置 2. 区域价值：7.43/10 海淀四季青核心腹地，生态与教育双冠王构筑价值护城河 天恒广安·印香山坐拥海淀四季青板块核心腹地，属中关村科学城北区辐射范围，区域战略定位高，产业集聚效应显著。项目紧邻香山、八大处等稀缺自然资源，生态评价9.8分，为全部11个项目第1名；教育评价8.4分，同样位列第1名，周边覆盖多所重点中小学及国际学校，教育资源能级全市领先；产业评价8.2分，亦居第1名，依托中关村软件园等高知就业人群导入稳定。但商业配套评价仅4.1分，为全部11个项目中最低，依赖车行接驳世纪金源、中关村等商圈；交通评价6.4分，位列第6名，距地铁6/10/12号线站点需公交接驳，高峰期主干道拥堵影响通勤效率。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 生态 9.8 第1名 紧邻香山、八大处等稀缺自然资源，“一环二轴三园十境”园林布局强化山居属性，生态宜居性在海淀改善盘中位居绝对前列 地段 8.38 第1名 海淀四季青核心腹地，土地供应极度稀缺，属市区低密产品价值天花板区域，地段能级高于和樾玉鳴（8.2分）、越秀天玥（8.1分）等全部竞品 教育 8.4 第1名 海淀教育大区资源覆盖，3公里内多所重点中小学及国际学校，教育资源能级全市领先，优于和樾望雲（7.9分）、中海长安玖章（7.2分）等全部竞品 产业 8.2 第1名 中关村科学城北区辐射范围，产业集聚效应显著，高知就业人群导入稳定，产业能级高于中海寰宇天下天镜（7.8分）、北京建工·熙华台（7.5分）等全部竞品 3. 市场口碑：5.95/10 国企开发交付有保障，但开发商口碑垫底制约品牌溢价 天恒广安·印香山由本土国企天恒置业与广安控股双国企联袂开发，品牌信誉可靠，交付保障性强；物业由北京天恒物业管理有限公司提供，服务品质良好，具备标准化体系与国企背景支撑，业主反馈总体正面，物业口碑7.52分，位列全部11个项目第7名；项目口碑6.26分，居中游水平，1.05超低容积率、81%以上得房率及一梯一户设计契合改善客群对私密性与空间感的核心诉求。但开发商口碑仅4.07分，为全部11个项目中最低，显著弱于保利璟山和煦（9.75分）、和樾望雲（9.02分）、中海寰宇天下天镜（8.84分）等头部竞品，成为制约项目市场热度与二手流通性的关键短板。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 物业口碑 7.52 第7名 7.52分位列全部11个项目第7名，高于首钢璟悦长安（6.5分）、中交远洋那么小镇（6.3分）、和樾望雲（4.87分）等竞品，服务品质良好，基础保障扎实 项目口碑 6.26 第4名 6.26分位列全部11个项目第4名，优于中交远洋那么小镇（6.1分）、中海寰宇天下天镜（5.9分）、保利璟山和煦（5.8分）等竞品，低密稀缺性获市场认可 开发商口碑 4.07 第11名 4.07分垫底，显著弱于保利璟山和煦（9.75分）、和樾望雲（9.02分）、中海寰宇天下天镜（8.84分）等全部竞品，成为品牌溢价最大制约因素 4. 市场表现：6.98/10 价值潜力全市第1，但价格合理性与销售情况双双承压 天恒广安·印香山市场表现综合得分6.98/10，在全部11个竞品中位列第7名。其价值潜力高达9.6分，为全部11个项目第1名，区域战略定位高、低密属性强、国企开发保障交付；但价格合理性仅5.63分，位列第10名，官方指导价12.2万元/㎡，公允建议价仅6.7255万元/㎡，定价偏离市场接受度；销售情况5.79分，位列第9名，开盘去化率仅68.69%，近12个月销售额排名靠后。项目成交均价12.2万元/㎡，总价门槛过高，限制客群广度；周边商业、教育等配套尚处发展阶段，成熟度不及海淀传统学区板块，对注重即时生活便利性的改善家庭存在一定短板。 优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 9.6 第1名 9.6分位列全部11个项目第1名，区域战略定位高、低密属性强、国企开发保障交付，远超和樾望雲（9.55分）、和樾玉鳴（9.55分）等竞品 价格合理性 5.63 第10名 5.63分位列全部11个项目第10名，官方指导价12.2万元/㎡，公允建议价仅6.7255万元/㎡，定价偏离市场接受度，仅高于中海长安玖章（4.91分） 销售情况 5.79 第9名 5.79分位列全部11个项目第9名，开盘去化率68.69%，低于和樾玉鳴（91.22%）、和樾望雲（80%+）等头部竞品，但优于中海寰宇天下天镜（6.16%）、中交远洋那么小镇（10%）等尾部项目 总结 天恒广安·印香山是海淀四季青板块稀缺的99席纯四层平墅，以1.05超低容积率、1:1.34高车位比、81%得房率与香山生态资源构筑极致低密圈层体验，项目价值（8.27分）与区域价值（7.43分）均位列全部11个竞品前2名，尤其在容积率、社区规模、车位比、生态、地段、产业、教育、价值潜力等8项子维度上全部跻身前3名，其中7项位列第1名。其核心价值锚点在于“低密山居”与“圈层纯粹”，专为已在海淀或西城拥有稳定事业、重视生活质感而非即时配套便利性的资产配置型或终极改善型客户定制。对于依赖地铁通勤、重视学区确定性或对持有成本敏感的购房者，需审慎评估其交通接驳短板、教育配套不确定性及物业附加费用高达11.98元/㎡·月的长期持有成本压力。 本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。