项目定位： 北京大兴采育板块 | 低密纯墅（叠拼+联排） | 新中式东方院落型住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 兴创荣墅是北京六环外罕见的1.05容积率纯墅社区，以9.23分得房率、9.8分车位比双项第一及高赠送“折叠四合院”设计，精准锚定对通勤容忍度高、重视多代同堂私密性与空间实用性的本地改善及养老客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.07/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.46/10 | 第3名 | 得房率（9.23分）、车位比（9.8分）、容积率（9.1分）三项核心指标领跑竞品组，产品力扎实；但社区配套（5.1分）、精装（4.1分）明显拖累整体表现。 |
| 区域价值 | 5.18/10 | 第8名 | 地段（4.39分）、交通（4.5分）、商业配套（4.06分）、医疗配套（4.1分）四项均处竞品组末位，仅教育（7.5分）、生态（6.1分）具备相对优势。 |
| 市场表现 | 5.48/10 | 第7名 | 价值潜力（6.7分）居中游，价格合理性（5.7分）与销售情况（4.06分）双低，近12个月销售额位列北京第300名，多次开盘去化率不足3%。 |
| 市场口碑 | 6.65/10 | 第4名 | 物业口碑（7.04分）与开发商口碑（6.6分）稳健，项目口碑（6.3分）受区位制约；整体口碑优于长安府（6.12分）、逸翠园三期（5.82分）。 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，兴创荣墅在【得房率】、【车位比】、【容积率】等维度上表现突出，以9.23分、9.8分、9.1分全部位列9个竞品项目第1名，成为北京六环外低密产品力兑现最扎实的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.5 | 第8名 | 距地铁天宫院站超10公里，无已运营轨交覆盖，通勤高度依赖自驾或公交接驳；S6号线仍处规划阶段。 |
| 价值潜力 | 6.7 | 第4名 | 依托中国（北京）自由贸易试验区高端产业片区战略定位，享有生物医药、临空经济等千亿级产业集群支撑，但区域新房去化周期长达31.4个月，短期价格支撑力弱。 |
| 区域价值 | 5.18 | 第8名 | 产业（5.69分）、地段（4.39分）、商业配套（4.06分）、交通（4.5分）、医疗配套（4.1分）全面承压，仅教育（7.5分）、生态（6.1分）形成差异化亮点。 |
| 医疗配套 | 4.1 | 第8名 | 最近三甲医院为北大医院大兴院区，车程约15公里；1公里内仅有基础社区卫生服务站，无二级及以上医疗机构。 |
| 市场口碑 | 6.65 | 第4名 | 开发商口碑（6.6分）、物业口碑（7.04分）、项目口碑（6.3分）三者均衡，高于长安府（4.07分）、逸翠园三期（4.37分），低于融创壹号院ONE9（9.75分）。 |
| 教育资源 | 7.5 | 第1名 | 对口学校虽非市级名校，但区域内规划有亦庄新城教育配套升级路径，且依托大兴区属国企开发背景，教育协同落地能力较强。 |
| 生活配套 | 4.1 | 第8名 | 1公里内仅有王府井首航生活广场、华联超市等基础商业，无大型综合体；餐饮、美容美发等业态密度偏低。 |
| 社区配套 | 5.08 | 第7名 | 缺失会所、恒温泳池、全龄活动区等豪宅标配；智能化与安防系统无明确配置说明；“有基础、缺亮点”特征显著。 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.23 | 第1名 | “折叠四合院”设计叠加地下两层、露台、产权花园及电梯赠送，实际使用面积显著超越产权面积，为竞品组最高。 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:2.0车位配比远超豪宅1:1.4基准线，充分保障多车家庭停车便利性与私享属性，为竞品组唯一达此水平项目。 |
| 容积率 | 9.1 | 第1名 | 1.05超低容积率打造北京六环外罕见纯墅社区，叠拼与联排产品形态契合低密改善及类豪宅需求，为竞品组最低值。 |
| 教育资源 | 7.5 | 第1名 | 在9个竞品中教育维度得分最高，依托亦庄新城教育规划红利与区域资源整合能力，形成远郊项目中少有的教育确定性优势。 |
| 生态价值 | 6.1 | 第3名 | 坐拥3000亩次生林与万亩葡萄园生态基底，内部规划六重园林与五进院落，自然环境优势突出。 |
1. 项目价值：7.46/10 北京六环外产品力兑现最扎实的低密院墅
兴创荣墅以1.05超低容积率、1028户规模、30%绿化率构建京南稀缺低密住区，产品涵盖叠拼与联排，创新“折叠式四合院”设计融合东方院落文化，户户配私家花园、品牌电梯及高赠送空间。项目得房率高达9.23分（竞品组第1名），车位比达9.8分（竞品组第1名），容积率9.1分（竞品组第1名），三大硬指标全面领跑。然而，社区配套仅5.08分（竞品组第7名），缺失会所、恒温泳池等标志性设施；精装品质4.07分（竞品组第8名），仅配备中央空调、新风与地暖系统，厨房及卫生间功能配置基础，智能化程度有限，材料规格与品牌一致性平庸，与其8.0元/㎡·月物业费及豪宅定位存在明显落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.23 | 第1名 | 依托“折叠四合院”设计，实现地下两层、露台、产权花园及电梯等系统化高赠送，实际使用效率远超产权面积，为竞品组唯一突破9.2分项目。 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:2.0车位配比为竞品组最高，显著优于融创壹号院（1:2.0）、长安府（1:2.0）等同梯队项目，更远超逸翠园三期（1:1.0）、中海京华玖序（1:1.0）等竞品。 |
| 容积率 | 9.1 | 第1名 | 1.05容积率为竞品组最低值，低于融创壹号院（1.1）、长安府（0.6）等项目，属北京六环外罕见低密纯墅社区，奠定圈层纯粹性基础。 |
| 社区规模 | 8.38 | 第2名 | 1028户规模适中，既保障社区活力又不失低密感；坐拥3000亩次生林与万亩葡萄园生态资源，外部资源禀赋优越。 |
| 绿化率 | 6.6 | 第4名 | 30%绿化率符合叠拼/联排类产品基本标准，虽未达豪宅理想线（40%+），但结合六重园林与万亩生态基底，形成基础景观体验。 |
2. 区域价值：5.18/10 远郊生态墅居，配套短板显著但教育与生态双优
兴创荣墅位于北京大兴采育板块，属中国（北京）自由贸易试验区高端产业片区辐射范围，享有国家级战略定位支撑。其地段（4.39分）、交通（4.5分）、商业配套（4.06分）、医疗配套（4.1分）四项指标全部位列竞品组第8名，凸显远郊项目配套成熟度严重不足。但教育维度以7.5分位列竞品组第1名，依托亦庄新城教育规划与区域资源整合能力；生态维度6.1分位列第3名，坐拥3000亩次生林与万亩葡萄园，形成差异化稀缺资源。产业维度5.69分居中游，虽有生物医药、临空经济等千亿级集群，但距核心区超30公里，通勤时间成本高，短期内难以完全满足豪宅客群对完善城市配套的高要求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 7.5 | 第1名 | 在9个竞品中教育得分最高，依托大兴区属国企兴创地产在区域教育配套导入上的长期深耕能力，规划路径清晰，兑现确定性高于同梯队远郊项目。 |
| 生态价值 | 6.1 | 第3名 | 3000亩次生林与万亩葡萄园构成稀缺生态基底，内部六重园林与五进院落布局强化自然静谧感，为同价位产品中生态体验最突出者。 |
| 产业能级 | 5.69 | 第4名 | 位于自贸区高端产业片区，重点发展商务服务、国际金融、生物技术等高附加值产业，区域经济活力强劲，为长期价值提供底层支撑。 |
| 地段价值 | 4.39 | 第8名 | 地处大兴远郊采育板块，距地铁天宫院站超10公里，轨道交通可达性弱；周边缺乏高能级商业与市级重点教育资源，呈现“低密有余、便利不足”典型特征。 |
3. 市场口碑：6.65/10 区域国企背书稳健，质价匹配度待提升
兴创荣墅由大兴区属国企兴创投资开发，开发商口碑6.6分（竞品组第4名），高于长安府（4.07分）、逸翠园三期（4.37分），低于中海京华玖序（9.75分）、融创壹号院ONE9（5.81分）；物业由北京兴达兴物业服务有限公司提供，物业口碑7.04分（竞品组第3名），服务品质稳定可靠，管理体系规范，但缺乏高端定制与圈层营造亮点；项目口碑6.3分（竞品组第5名），正面评价集中于低密纯墅稀缺性、生态资源与价格性价比（较区域二手均价低近30%），负面争议聚焦于物业费8.0元/㎡·月偏高但服务差异化不足、区位偏远影响通勤便利性、全国品牌认知度薄弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 6.6 | 第4名 | 兴创投资为深耕大兴20余年的区属国企，在土地获取、规划协同与配套导入方面具备本土优势，交付确定性强，品牌公信力稳固。 |
| 物业口碑 | 7.04 | 第3名 | 服务体系规范有序，基础保障、秩序维护与响应效率契合改善至高端客群需求；但“归心全生活服务体系”等高端定制内容缺失，质价匹配感偏弱。 |
| 项目口碑 | 6.3 | 第5名 | “低密纯墅稀缺性强”“区域资源整合能力突出”“产品设计具文化特色”为三大支柱；“物业费高但服务差异化不足”“区位偏远影响通勤便利性”为两大主要争议点。 |
4. 市场表现：5.48/10 价值潜力中游，销售持续性严重不足
兴创荣墅市场表现综合得分5.48分（竞品组第7名），其中价值潜力6.7分（竞品组第4名），价格合理性5.7分（竞品组第6名），销售情况4.06分（竞品组第9名）。项目成交均价23324元/㎡，虽低于大兴及北京整体均价，但近12个月销售额排名仅位列北京第300名，历史多次开盘去化率普遍低于3%，销售持续性明显不足。其价值潜力支撑来自自贸区战略定位与低密产品稀缺性，但受制于区域新房去化周期长达31.4个月、板块内缺乏优质学区与大型商业等现实约束，市场认可度有限，客户转化能力严重不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 6.7 | 第4名 | 依托自贸区高端产业片区定位，享有生物医药、临空经济等千亿级产业集群支撑；1.05容积率与30%绿化率契合低密改善需求；但区域去化周期31.4个月，价格支撑力承压。 |
| 价格合理性 | 5.7 | 第6名 | 官方指导价23324元/㎡，公允建议价78721元/㎡，定价合理性评分5.7分，与永定樾（5.7分）并列竞品组第6名，低于融创壹号院（9.75分）、中海京华玖序（8.09分）。 |
| 销售情况 | 4.06 | 第9名 | 近12个月销售额北京第300名，多次开盘去化率不足3%，为竞品组最低值，显著低于逸翠园三期（23.47%）、首开璞瑅隐园（70%）等项目。 |
总结
兴创荣墅是一款以“低密、高赠送、高车位比”为核心卖点的远郊墅居产品，其7.46分项目价值（竞品组第3名）构筑了坚实的产品地板——得房率、车位比、容积率三项硬指标全部位列9个竞品第1名，叠加“折叠四合院”设计与万亩生态基底，为预算有限但追求墅居形态与空间实用性的改善型家庭提供了稀缺选择。然而，5.18分区域价值（竞品组第8名）与5.48分市场表现（竞品组第7名）构成显著天花板，远郊区位导致交通、商业、医疗等配套全面承压，销售动能持续低迷。项目更适合对通勤容忍度高、重视多代同堂私密性、有第二居所或养老需求的本地改善客群，其价值锚定于稀缺低容积率与区域价格洼地，具备一定自住舒适性与长期政策红利想象空间，但资产流动性与保值能力存疑。
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