项目定位： 北京门头沟新城板块 | 改善兼刚需低密洋房 | 纯板式6层洋房
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 中建长安麓院是门头沟新城板块内得房率（92%）、车位比（1:1.2）与精装配置（中央空调+新风+地暖+智能家居）三项核心居住实用性指标全面领先的实用型改善标杆，精准契合石景山、中关村西区及本地就业家庭对空间效率、停车便利与交付安全的刚性需求。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.17/10，在竞品组中排名第3名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.93/10 | 第3名 | 得房率、精装、车位比三项突出，容积率与绿化率达区域改善基准线，社区配套略显基础 |
| 区域价值 | 6.48/10 | 第6名 | 医疗配套（9.6/10）为全组第1名，但交通（5.1/10）与教育（4.1/10）短板明显，地段与商业居中游 |
| 市场表现 | 6.97/10 | 第3名 | 价值潜力（8.3/10）居竞品第1名，但销售情况（5.7/10）仅列第7名，价格合理性（6.9/10）列第5名 |
| 市场口碑 | 8.00/10 | 第3名 | 开发商口碑（8.23/10）列第6名，项目口碑（7.76/10）列第4名，物业口碑（8.01/10）列第6名 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，中建长安麓院在【得房率】、【车位比】、【医疗配套】、【价值潜力】等维度上表现突出，以92%得房率、1:1.2车位配比、3公里内覆盖京煤集团总医院（三甲）及阜外医院西院区（在建）、8.3/10价值潜力评分，成为门头沟新城板块内居住实用性与长期发展潜力兼具的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.1 | 第9名 | 距S1线石厂站约1.5公里，步行不便；自驾依赖莲石路/长安街西延线，高峰期通勤压力显著 |
| 价值潜力 | 8.3 | 第1名 | 门头沟新城属“两区”建设及京西产业转型升级示范区，低密洋房稀缺性+双央企开发增强长期信心 |
| 区域价值 | 6.48 | 第6名 | 地段（6.7/10）、商业配套（6.8/10）、生态（6.7/10）、产业（6.4/10）均处中游，医疗（9.6/10）第1名，教育（4.1/10）第11名 |
| 医疗配套 | 9.59 | 第1名 | 3公里内覆盖京煤集团总医院（三甲）、门头沟区中医医院、妇幼保健院及在建阜外医院西院区 |
| 市场口碑 | 8.00 | 第3名 | 开发商（中建信和&中建方程）、项目（92%得房率+纯洋房）、物业（远洋亿家）三维协同稳健 |
| 教育资源 | 4.1 | 第11名 | 对口学区为区级普通及重点分校，无市级名校或知名教育集团分校落地，为全组最弱项 |
| 生活配套 | 6.8 | 第5名 | 长安天街已开业，3公里内覆盖多所优质学校、大型商业体及三甲医院，生活便利性优于同区多数竞品 |
| 社区配套 | 7.7 | 第4名 | 配备下沉空间与景观会客厅，但缺乏独立会所、恒温泳池等高端康体设施，服务能级匹配中端改善定位 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 7.34 | 第2名 | 91%—92%（含不计产权面积），在11个竞品中仅次于中建·国望府（超100%），远高于中海寰宇天下天镜（75%—80%） |
| 车位比 | 9.5 | 第1名 | 1:1.2，为竞品最高水平，优于中海·永定玖里（1:1.2持平）、若丘（1:1.3）、中建·国望府（1:1.0） |
| 医疗配套 | 9.59 | 第1名 | 3公里内三甲医院+在建国家级专科医院，医疗资源等级与通达性为全组最优 |
| 价值潜力 | 8.29 | 第1名 | 依托“两区”建设及京西产业转型升级示范区政策红利，低密洋房产品稀缺性+双央企开发背书支撑长期信心 |
| 精装品质 | 9.75 | 第1名 | 中央空调、新风、地暖、智能家居四件套全配，精装标准显著优于同区竞品（如若丘、雅居乐富春山居） |
| 开发商口碑 | 8.23 | 第6名 | 中建信和与中建方程双央企联合开发，“信和好房子”体系保障交付确定性，信用评级稳健 |
1. 项目价值：7.93/10 实用主义改善范本——得房率、精装、车位比三维领跑
中建长安麓院以“居住实用性”为绝对核心，构建起门头沟新城板块内最具竞争力的改善型产品模型。项目容积率1.4，打造6层纯板式洋房，一梯两户设计保障私密性与舒适度；户型面积段覆盖89至118平方米，得房率高达91%—92%（含不计产权面积），在11个竞品中位列第2名，仅次于中建·国望府（超100%），显著优于中海寰宇天下天镜（75%—80%）、越秀天玥（未披露明确数据）、保利璟山和煦（77%—85%）。精装交付标准为全组第1名（9.75/10），标配中央空调、新风系统、地暖及智能家居系统，虽未采用日立、汉斯格雅等国际一线品牌，但整体配置层级与施工完成度优于若丘、雅居乐富春山居、华萃西山等同区竞品，精准锚定预算有限但追求功能完备的改善客群。社区规模仅324户，营造低密圈层氛围；车位配比达1:1.2，为竞品最高水平（第1名），配合人车分流设计，充分满足多车家庭停车刚需。绿化率30%，符合改善型洋房基本标准，但未形成特色景观体系或沉浸式生态体验，园林设计较为常规。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 7.34 | 第2名 | 91%—92%得房率在洋房类产品中极具竞争力，空间利用率突出，有效提升实际使用效能 |
| 精装品质 | 9.75 | 第1名 | 中央空调、新风、地暖、智能家居四件套全配，精装标准显著优于同区多数竞品 |
| 车位比 | 9.5 | 第1名 | 1:1.2车位配比为竞品最高水平，优于中海·永定玖里（1:1.2持平）、若丘（1:1.3）、中建·国望府（1:1.0） |
| 社区配套 | 7.7 | 第4名 | 配备下沉空间与景观会客厅，基础服务完备，但缺乏独立会所、恒温泳池等高端康体设施 |
| 容积率 | 6.92 | 第5名 | 1.4容积率契合改善型需求对低密舒适的要求，优于中海寰宇天下天镜（2.8）、越秀天玥（2.96）等高层混排项目 |
| 绿化率 | 6.7 | 第5名 | 30%绿化率达标，但未形成景观亮点，属区域常规水平，低于中海·永定玖里（35%）、京投发展檀香府（35%） |
2. 区域价值：6.48/10 门头沟新城均衡型生活场——医疗顶尖、教育垫底、交通承压
中建长安麓院所在门头沟新城板块，呈现典型的“强医疗、弱教育、中交通、稳产业”区域价值结构。其最大优势在于医疗配套——3公里范围内覆盖京煤集团总医院（三甲）、门头沟区中医医院、妇幼保健院及在建阜外医院西院区，医疗资源等级与数量兼备，获评9.59/10，为11个竞品中第1名。商业配套方面，长安天街已开业，3公里内生活资源齐全，商业配套得分6.8/10，列第5名；生态资源依托永定河生态廊道与浅山屏障，生态得分6.7/10，列第5名；产业层面受益于“首都西部综合服务区”战略及中关村门头沟园规划，产业得分6.4/10，列第6名；地段得分6.7/10，列第4名，属门头沟新城核心区位。但两大硬伤极为突出：交通得分5.1/10，列第9名——距S1线石厂站约1.5公里，步行不便，S1线为中低运量磁悬浮线路，直达核心就业区需换乘；教育得分4.1/10，列第11名（垫底）——对口学区为区级普通及重点分校，无市级名校或知名教育集团分校落地，成为制约高教育诉求家庭置业决策的核心短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.59 | 第1名 | 3公里内三甲医院+在建国家级专科医院，医疗资源等级与通达性为全组最优 |
| 商业配套 | 6.8 | 第5名 | 长安天街已开业，3公里内覆盖多所优质学校、大型商业体及三甲医院，生活便利性优于同区多数竞品 |
| 生态 | 6.7 | 第5名 | 永定河生态廊道与浅山屏障构成良好自然基底，区域生态修复成效显著 |
| 产业 | 6.4 | 第6名 | 受益于“两区”建设及京西产业转型升级示范区，中关村门头沟园等产业规划提供长期支撑 |
| 地段 | 6.7 | 第4名 | 门头沟新城核心区位，享S1线、长安天街及中关村门头沟园产业红利 |
| 交通便利 | 5.1 | 第9名 | 距S1线石厂站约1.5公里，步行不便；S1线非骨干地铁，通勤效率受限 |
| 教育资源 | 4.1 | 第11名 | 对口学区为区级普通及重点分校，无市级名校或知名教育集团分校落地，为全组最弱项 |
3. 市场口碑：8.00/10 央企信用护航的稳健型口碑高地——开发商、项目、物业三维协同
中建长安麓院市场口碑（8.00/10）在11个竞品中位列第3名，体现为开发商、项目、物业三维度的稳健协同。开发商口碑得分8.23/10，列第6名，依托中建信和与中建方程双央企背景，“信和好房子”技术体系提供强交付确定性，信用评级稳健，虽不及中海地产（9.24/10）、保利发展（9.75/10）等头部央企，但显著优于京投发展（4.77/10）、华萃西山（4.06/10）等尾部项目。项目口碑得分7.76/10，列第4名，核心支撑点在于92%得房率、6层纯板式洋房、一梯两户设计及实用精装配置，形成清晰的“高性价比实用改善”标签；负面反馈集中于物业费5.5元/㎡·月在门头沟区域属高位，对刚需客群构成负担，以及地铁通勤便利性不足。物业口碑得分8.01/10，列第6名，由远洋亿家（国家一级资质）提供服务，具备“三型合一”服务体系与智能化管理平台，服务品质良好且稳定，但服务溢价感有限，质价匹配度中等，未能形成如中海物业（9.75/10）、越秀物业（9.1/10）般的品牌号召力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 8.23 | 第6名 | 中建信和与中建方程双央企联合开发，“信和好房子”体系保障交付确定性，信用评级稳健 |
| 项目口碑 | 7.76 | 第4名 | 92%得房率、纯洋房、实用精装构成核心竞争力，物业费偏高与地铁接驳不便为主要争议点 |
| 物业口碑 | 8.01 | 第6名 | 远洋亿家提供国家一级资质服务，体系化能力与稳定性强，但服务溢价感不突出，质价匹配中等 |
4. 市场表现：6.97/10 高潜力低热度的典型郊区盘——价值领先、销售承压、价格存疑
中建长安麓院市场表现（6.97/10）在11个竞品中位列第3名，呈现“价值潜力强劲、销售持续承压、价格合理性中等”的典型郊区改善盘特征。其最大亮点是价值潜力得分8.29/10，为竞品第1名，依托门头沟新城“两区”建设及京西产业转型升级示范区政策红利，叠加低密洋房产品稀缺性与双央企开发背书，长期价值支撑坚实。但销售情况得分5.7/10，仅列第7名，近一年销售额排名全市第151位，开盘去化率仅20.68%，反映市场认可度有限，处于第二梯队“平销但缺乏爆发力”区间。价格合理性得分6.91/10，列第5名，官方指导价约38821元/㎡，公允建议价约44317元/㎡，当前二手均价54500元/㎡显著高于区域新房均价约39000元/㎡，定价合理性存疑，价格支撑力偏弱。相较而言，其价值潜力（第1名）与销售情况（第7名）的显著落差，揭示出区域兑现节奏慢于市场预期的核心矛盾。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 8.29 | 第1名 | 门头沟新城属“两区”建设及京西产业转型升级示范区，低密洋房稀缺性+双央企开发增强长期信心 |
| 销售情况 | 5.7 | 第7名 | 近一年销售额排名全市第151位，开盘去化率仅20.68%，市场认可度有限，处于平销状态 |
| 价格合理性 | 6.91 | 第5名 | 官方指导价38821元/㎡，公允建议价44317元/㎡，二手均价54500元/㎡显著高于区域新房均价，定价支撑力偏弱 |
总结
中建长安麓院是门头沟新城板块内一款高度聚焦“居住实用性”的标杆型改善产品：以92%得房率（竞品第2名）、1:1.2车位比（竞品第1名）、中央空调+新风+地暖+智能家居精装（竞品第1名）构筑核心竞争力；以3公里内覆盖京煤集团总医院（三甲）及阜外医院西院区（在建）的顶尖医疗配套（竞品第1名）强化生活安全感；以双央企开发背景（中建信和&中建方程）保障交付确定性。其目标客群极为清晰——石景山、中关村西区或门头沟本地就业的家庭，尤其适合重视空间效率、停车便利、通勤可控与交付安全的务实型改善购房者。但必须正视其结构性短板：教育配套（4.1/10，第11名）为全组最弱项，交通便利性（5.1/10，第9名）严重承压，社区高端配套（如独立会所、恒温泳池）缺失，物业费（5.5元/㎡·月）对刚需客群构成门槛。因此，该项目并非面向高净值圈层的“奢享型”改善，而是深耕细分市场的“实用型”改善典范，其价值在于用合理价格提供优于区域平均水平的产品力，巩固门头沟新城“高得房率实用改善标杆”的差异化定位。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。