当前位置：
北京5-6万销售均价榜第18名点评资讯
保利百合、芳城园（一区）领跑！北京丰台区2025年11月二手房销售面积2148.00㎡，单套平均面积102.29㎡
芳园、蔚园领衔！北京丰台区小屯板块2025年11月二手房销售面积1.33万㎡
2025年11月北京大兴黄村板块二手房涨幅TOP5占比超13%
克而瑞好房评测 越秀天玥
亮点综述
评测时间：2025年12月25日
越秀天玥是一款以交通便利性与生活成熟度为核心卖点的刚改型住宅，适合在石景山、海淀或金融街工作的年轻家庭及首次改善客群，尤其看重通勤效率与日常便利性的购房者。其价值兑现依赖于现有配套而非远期规划，具备较强的即住属性。然而，偏高的定价与物业成本削弱了其价格竞争力，而产品在低密性、得房率及高端配置上的不足，使其在与中海玉華玖章等低密洋房项目的对比中处于下风。建议开发商强化实用价值传播，弱化高端改善标签，同时针对教育短板引入社区教育合作资源，以提升长期吸引力。
点评资讯
克而瑞好房多维PK榜
10个竞品项目
价值潜力
得分 9.59 第4名
生活配套
得分 9.49 第3名
医疗配套
得分 8.91 第3名
社区配套
得分 8.20 第4名
市场口碑
得分 7.92 第5名
交通便利
得分 7.68 第2名
项目信息
- 开发商 北京越星房地产开发有限公司
- 楼盘地址 石景山-北京石景山区苹果园大街与琅山路西南角6号线杨庄站北侧约700米
- 物业公司 --
- 物业费用 --
产品信息
- 建筑面积 55337.32㎡
- 销售户型 2-4居
- 销售面积 81-134m²
- 绿化率 30%
- 容积率 2.96
户型信息
3室2厅2卫
建筑面积 116.00㎡
周边信息
类似楼盘推荐
中海长安玖章
7.6 分
区域：7.2
项目：7.9
市场：7.3
口碑：8.7
石景山
4居
183-263㎡
中海长安玖章是一款聚焦高净值改善客群的低密洋房产品，其核心价值在于高得房率、优越地段与中海品牌保障，特别适合在长安街沿线或亦庄、国贸工作的高收入家庭，以及对空间实用性与通勤效率有刚性需求的购房者。项目在产品细节与区位兑现上具备较强确定性，但需正视市场热度不足与内部高端配套缺失的现实短板。若预算充足且能接受阶段性市场流动性压力，该项目具备中长期持有价值；但若对社区活力、生态资源或即期圈层氛围有更高期待，则建议横向对比如中海玉華玖章等更具稀缺性的选项。
石景山
京西商务区
改善型住宅
洋房
预售
约 77000 元/m²
更多榜单推荐
北京5-6万销售均价榜
建发·珺和府
成交套数:1套 成交面积:113.27㎡
暂无评价
保利建工·星宸和煦
成交套数:1套 成交面积:126.59㎡
暂无评价
金隅昆泰云筑三期
成交套数:1套 成交面积:83.16㎡
亮点
朝阳港·云筑是一款以通勤效率、医疗资源和高得房率为支点的务实型刚改盘，精准锚定在国贸、亦庄或东部城区工作的年轻家庭及首置改善客群。其核心价值在于用合理价格提供确定性强的居住基本面——地铁近、医院多、得房高、交付稳。然而，项目在商业活力、教育即时性和精装质感上仍有提升空间。建议开发商强化社区商业运营导入，并通过透明化教育进展增强客户预期管理；对购房者而言，若重视当下生活便利与资产安全性，且能接受未来1-2年配套逐步成熟的过程，则该项目具备较高性价比；但若追求即享高端圈层或学区确定性，则需谨慎评估其成长节奏与个人需求匹配度。
首钢璟悦长安
成交套数:9套 成交面积:917.16㎡亮点
首钢璟悦长安是一款聚焦‘居住实用性’的刚改型产品，核心价值在于高得房率、双轨交通潜力与智能化社区配套，精准匹配在国贸、金融街或亦庄工作的年轻家庭及首次改善客群。其增长潜力依托于京西商务区的城市更新进程与地铁11号线二期的落地兑现。对于预算有限但重视空间效率与通勤便利的购房者，该项目具备较高性价比。然而，若客户对精装品质、多车停车、楼间距或即时城市界面有较高要求，则需审慎评估其当前短板。建议项目后续强化物业服务体验、优化户型细节，并在营销中突出‘好房子’标准与TOD成长性，以巩固其在刚改市场的差异化优势。
5
合生me悦
成交套数:1套 成交面积:121.72㎡
暂无评价
6
北京城建·国誉朝华
成交套数:2套 成交面积:141.77㎡亮点
北京城建·国誉朝华是一款立足通州物资学院板块、以实用性和确定性为核心的刚改兼顾型住宅。其核心价值在于地铁通勤便利、医疗资源密集、国企开发背书及适中社区规模，适合在国贸或副中心就业、注重居住效率与交付安全的首置或首次改善家庭。项目在当前市场环境中具备稳健的抗风险能力，但若购房者对高端社区配置、极致得房率或即时成熟的城市界面有较高要求，则需审慎评估其与头部央企项目的差距。建议目标客群聚焦于重视性价比与长期持有安全性的务实买家，同时项目方应强化社区服务细节与生活氛围营造，以弥补精装质感与公共配套的不足。
7
中海未来之境
成交套数:7套 成交面积:782.97㎡亮点
中海未来之境是一款以高得房率、双地铁通勤与成熟生活配套为核心卖点的务实型改善住宅，精准锚定在中关村、生命科学园或国贸北部工作的首改家庭。其价值在于即住即享的便利性与空间效率，适合对教育、医疗、商业有即时需求且重视通勤时间的购房者。然而，项目在车位配置、社区服务深度及价格策略上存在短板，若对圈层氛围、高端配置或资产快速增值有较高期待，则需谨慎评估。建议开发商适度优化定价逻辑，强化物业服务透明度，并补足社区活力配套，以更好匹配改善客群的综合预期。
8
绿城晓风印月
成交套数:3套 成交面积:351.83㎡亮点
绿城晓风印月是一款以产品力与品牌背书为核心驱动的务实型改善住宅，适合注重居住品质、信赖绿城体系、且对即时区域配套容忍度较高的购房者。其高得房率、国际精装与成熟物业服务构成核心吸引力，但区域成熟度滞后、去化疲软与物业成本偏高制约了短期价值释放。建议目标客群聚焦于长期持有、重视产品细节而非地段即期兑现的改善家庭；项目方应强化圈层营造、优化噪音隔离措施，并适度调整定价策略以提升市场穿透力。
9
缦云one
成交套数:2套 成交面积:470.65㎡亮点
缦云ONE是一款以高得房率、强社区配套与国家战略区位为核心卖点的副中心豪宅，适合看重空间效率、圈层纯粹性及长期区域发展潜力的新经济高净值人群。其产品力在通州板块内具备显著优势，但在品牌兑现力、服务细节与即时配套成熟度上仍逊于朝阳核心区顶级竞品。建议项目强化物业服务升级与精装质感提升，同时弱化对高物业费的过度依赖，以增强市场转化能力。对于能接受短期配套不足、看重资产长期增值的买家，该项目具备配置价值；但若追求即住即享的成熟生活圈，则需审慎评估。
10
中海滙德里
成交套数:1套 成交面积:105.47㎡
暂无评价
11
中建·运河玖院
成交套数:38套 成交面积:4283.81㎡
暂无评价
12
中海瑞文里
成交套数:1套 成交面积:89.74㎡
暂无评价
13
中绿·东岳府
成交套数:1套 成交面积:121㎡亮点
中绿·东岳府是一款以绿色健康科技为核心标签的改善型住宅，其价值锚点在于‘五恒’系统、高标准绿建认证与地铁通勤便利性，适合注重居住健康、对科技住宅有明确认知且工作地临近亦庄或国贸东扩区域的改善客群。项目虽在生态营造与产品兑现力上具备亮点，但得房率偏低、配套成熟度不足及市场热度低迷构成现实制约。建议开发商强化健康生活场景营销，弱化对高端配套的过度承诺，同时针对长期持有成本进行合理沟通。对于购房者而言，若能接受板块发展的时间周期，并优先考量居住健康与央企交付保障，则该项目具备独特价值；若追求即住即享的成熟配套或高空间效率，则需谨慎评估。
14
懋源云纪
成交套数:3套 成交面积:850.91㎡亮点
懋源云纪是一款以‘超低密+高实用’为核心逻辑的生态型豪宅，精准锚定重视空间尺度、私密性与自然环境的改善客群，尤其适合已在顺义或望京稳定就业、对通勤容忍度较高的家庭。其最大价值在于温榆河公园内的不可复制区位与突破常规的得房率设计，具备较强的资产稀缺属性。然而，教育短板、轨交距离及品牌背书不足，限制了其在更广泛改善市场中的竞争力。建议项目强化物业服务体系披露，加快教育配套引入，并通过圈层运营弥补品牌势能不足；对于购房者而言，若核心诉求为低密生态与居住实用性，可将其纳入重点选项，但若对子女教育、地铁通勤或品牌保障有刚性要求，则需谨慎评估其长期持有成本与兑现风险。
15
北京润府
成交套数:24套 成交面积:2887.08㎡亮点
北京润府是一款以居住实用性为核心、强调空间效率与社区生活品质的改善型住宅，特别适合在亦庄、国贸等区域工作的中产家庭，以及重视华润品牌信誉、偏好成熟社区运营的购房者。其高得房率、1:1.23车位比及全龄配套构成核心吸引力，但在精装档次、区域配套成熟度及城市界面方面存在明显短板。未来价值增长高度依赖次渠板块的整体更新进度。建议开发商强化社区服务细节与精装升级选项，弱化对远期规划的过度依赖；购房者若能接受3-5年配套成长周期，且优先考虑居住功能而非资产短期溢价，则该项目具备较高性价比。