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先锋公寓

北京大兴观音寺收益榜第19名
约 23789 元/m²
好房点评得分 7.3 分
6.4 品质
6.3 居住
9.3 生活
6.9 口碑
克而瑞好房评测  先锋公寓
7.3
小区综合评分
6.4
品质
6.3
居住
9.3
生活
6.9
口碑
亮点综述
评测时间：2025年12月01日
小区整体居住体验存在明显短板。容积率偏高，建筑布局较为密集，公共空间相对局促。绿化水平一般，植被覆盖有待提升，环境体验不佳。物业服务水平有待加强，响应和处理效率需提高。周边生活配套相对薄弱，公共交通便捷性一般，日常通勤便利性不足。商业配套选择有限，教育资源与医疗资源均不够丰富。市场口碑整体表现欠佳，二手房成交价涨幅相对滞后，成交活跃度不高，反映出市场认可度有限。
小区品质 6.4
该小区品质基本面达标，处于市场主流水平。小区容积率为2.00，绿化率为0.30，都控制在一个合理的范围内，能保障基本的楼间距采光与公共活动空间，园林绿化定期养护。车户比1:0.6配置基本能满足住户停车需求，管理较为有序。楼龄22-22年相对适中，建筑外立面和公共设施（如电梯、门禁）维护状况良好，能进行定期保养。建筑材料与工艺符合当时通用标准，无明显缺陷，提供了稳定可靠的居住环境。
居住服务 6.3
该小区在居住服务方面存在显著不足。小区物业公司为无物业管理服务，物业费为1.2-1.26元/月/㎡，物业服务团队通常人手紧张，响应迟缓，对报修、投诉等事务的处理周期长且效率低下。安保系统形同虚设，人员与车辆进出管理松散，存在安全隐患。
生活便利 9.3
该小区生活便利性能够满足基本日常需求。公共交通方面，拥有可抵达区域核心位置的公交线路，如团河路西口公交站，距离283米，通勤处于可接受范围。商业配套方面，周边有京东便利店、中国移动等基础商业设施，可解决日常采买问题。医疗配套方面，周边有德医口腔等医疗机构，能够应对大多数常规需求。教育配套相对完善，周边有聚星才幼儿园、小二郎双语幼儿园等45个幼儿园，北京大兴黄村镇第一中心小学、北京大兴第六小学等21个小学，大兴区兴华中学、大兴区第四中学等12个中学，能够满足不同阶段的教育需求。休闲配套方面，周边有黄村公园、康庄公园等公园，为居民提供了基本的休闲去处。总体而言，该区域的生活配套能够支撑居民的日常生活需要。
市场口碑 6.9
该小区市场口碑整体表现欠佳，业主评价中负面反馈占据主导。从市场数据看，其二手房成交价涨幅长期跑输周边同类小区及区域大盘，价格表现疲软。成交周期普遍偏长，成交活跃度低，反映出市场认可度有限。
点评资讯

小区基础信息

  • 销售均价 23789元/m²
  • 户型面积 105.00-188.00m²（2-3居）
  • 物业公司 --
  • 物业费用 1.2-1.26元/月/㎡
  • 建成时间 2003年
  • 建筑类型 塔楼/塔板结合
  • 物业类型 普通住宅/底商/商业办公类
  • 总 户 数 426户
  • 供暖方式 自采暖
  • 供水供电 商水/民水、商电/民电
户型信息

2室2厅1卫

建筑面积 110.43㎡
周边信息